购物中心城市综合体前期策划难点讲述.ppt

购物中心与城市综合体类前期策划难点 购物中心与城市综合体类项目策划面临的难点: 1.体量做多大? 2.适合做什么业态? 3.财务收益如何? 接手项目前情况扫描 1.发展商从没涉足商业地产，拿着JWDA设计公司做的整体规划方案及上海策划公司方案后无法推进招商、销售 2.当地大型商业项目运作不成功,以国中新城为代表以失败收场，发展商担心能否首期销售成功 3.项目启动时周边现状环境差 4.招商的引进遇瓶颈，对于引入什么业态没方向 5.开发面临资金短缺 前期缺乏系统周详的策划，项目发展方向凌乱， 对招商、销售造成很大影响，需要重新提炼整体的规划及发展模式 前期项目：规划求大求全 项目地址： 万家丽路与人民路交界处 开发商： 湖南天润五江置业有限公司 占地面积： 15.20万㎡ 总建筑面积：50万㎡ 商业面积： 22.88万㎡（首期6万㎡） 酒店面积： 4.64万㎡ 住宅面积： 17.90万㎡（首期2.8万㎡） 是集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮和观光等多功能的大型商业街区。 项目规模庞大功能齐全 前期发展定位不明确　 案名：上河国际街区 定位：商业街区 推广主题：万般快乐事　上河皆上品 物业类型：商业、酒店、住宅和停车场 首期商业业态：没有针对怀细化划分 前期项目周边环境恶劣 项目需要解决哪些问题？ 1、确定方向：依托市场及消费力支持，产品如何重新进行合理的定位？ 2、解决生存：如何解决开发商资金链问题？ 3、奠定基础：如何创造产品的核心竞争力及唯一性 4、实践蓝图：如何落实销售、招商、后续经营管理 规划分析之城市发展 长株潭的快速融城之势，使长沙成为区域的中心城市，并催生出新的 城市发展机遇。 规划分析之商业发展格局 市场分析之客户需求小结 消费者：喜欢休闲消费、体验消费 经营者：对大东城发展前景看好，认为项目应定位在中高档 投资者：认同东区投资环境，选择10～60m2的商铺进行投资 如何有创造性的解决问题？ 第一步：深入研究市场，觉察客户需求 第二步：围绕需求进行发展定位的改造，量体裁衣实现商业价值最大化 第三步：业态业种配备，人、车、货流功能重新分区设计 第四步：租售组合比例划分，达到套现与运营的平衡 第五步：招商商户重新梳理 第六步：确定可持续发展的经营管理 第七步：一炮而红的营销策略 正本清源，循序推进　 深化定位　量体裁衣 产品定位：中南最大体验式国际风情主题街区MALL 地域性：中南商业地标 世界性：建筑景观、经营特色皆体现国际风情，浓缩世界，辐射深远。 文化性：国际文化交流的平台，建筑、艺术与人文共融。 核心性：地段的核心，新商业的核心，一个城市绝对的中心磁场。 多元性：全业态、全业种，集消费性、服务性、体验性、娱乐性于一体。 形象定位： 中南商业第一极 项目名称： 上河国际商业广场 整体功能规划调整 大事回顾：营销 2006年5月21日—上河国际商业广场正式公开发售 商铺售出395套！公寓售出80套！ 销售额超2亿！创长沙商业项目开盘新记录！ 大事回顾：招商与开业 加上开业图片 大事回顾：招商与开业 加上开业图片 购物中心与城市综合体发展策划研究思路： 项目概况 项目位于城市非中心区域上，且偏离目前西区发展的热点，但受益于西部分区的快速发展，具备辐射西南分区的能力和机会 沃尔玛在项目的进驻条件进一步明确项目商业的发展方向 沃尔玛意向租用东南部约18000m2的商业；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2； 从协议来看，沃尔玛进驻的商业体平面至少应为117m x 81m； 项目开发首要解决的问题 展开系统的商业市场研究 从各个层面推导出定位方向 塔楼物业契合度研判：塔楼适合发展公寓物业 落实各物业的规划布局 项目各部分物业规模及开发时序 销售总收入 项目的操作亮点 准确把握开发商的心理需求及项目特质，重点解决商业部分的问题，奠定整个项目的基调； 梳理出商业项目市场研究体系，从区域、市场、竞争、消费者、商家各个方面进行定位方向的推导，得出真正符合市场需求及吻合项目特质的发展定位； 合理的物业组合及开发顺序，实现现金流的健康滚动。 12.购物中心与城市综合体类策划项目全程操作 12.购物中心与城市综合体类策划项目全程操作 其它经典案例 项目发展核心问题 提出解决方法 从建筑形式来判断 用地性质：商业金融用地 用地面积：36100㎡（含市政道路面积） 容积率：2.0 建筑密度≤30％ 建筑高度≤50m 对应项目建筑形态可发展的业态及物业类型 项目物业组合方案 核心问题：寻求合理物业组合， 关键问题： 如何进一步寻找属于项目的独特竞