20131118芜湖伟星商业开发项目案例借鉴要素.ppt

项目区域属性 土地属性 —— 优势 劣势 区域价值明显，CBD核心商圈，市中心一环旁成熟商业片区； 区域内交通便利，四至通达性强； 市政与生活配套完善，具有生活上的便利性和品质感； 片区内人口基数大，人流相对集中且复杂； 仅一面临靠北一环主干道，且退让干道的距离较多，项目沿街昭示性较弱，立地性不强 位于合肥北城版块，周边人居素质不高，人口结构杂乱； 区域内商业繁华，项目商业价值不具备稀缺性 土地整体价值：机会与威胁并存 核心商圈区位优势，生活市政配套成熟，但区域范围内商业价值不具备稀缺性，且受体量和外部动线的不利因素影响 项目控规主体 经济指标 —— 项目属于城市高容积率项目，由住宅、写字楼、公寓、商业组成，本次所研究的对象则是仅有14000平方米的商业街区 913 车位 40% 绿化率 5.39 容积率 住宅、商业 土地性质 38.5亩 总占地（亩） 土地基本信息 总户数 1355 商业体量 1.4万㎡ 建筑面积 13万㎡ 4-30F 写字楼 4-31F 公寓 2-31F 住宅 3-33F 住宅 西瓣街区 1-3F商铺 2、3F方兴巷子 1F东瓣街 写字楼、豆瓣汇步行街区 商业 公寓698套、高层332套 住宅 物业构成 项目控规主体 整体控规 —— 由于开发思路决定了商业并未形成集中性商业，而是通过物业下的商业强行设置为街区形式对外传播 项目控规主体 销售节奏 —— 项目在整体开发节奏的设定中，并未通过商业获得价值属性的强化，而是在进程中通过投资回报率的方式快速获得现金收益 认筹 开盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 B座公寓，5T25，47-95㎡，698套，4888元/㎡起，首付4.8万 6000元/㎡ 开盘 C座高层，2T6，43-100㎡，160套，均价5980元/㎡ 2010 开盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 开盘 2011 6700元/㎡ A座写字楼，2T12，80-136㎡，300套左右，均价7500元/㎡，4-11F单间出售，12-30整层出售 认筹 豆瓣汇步行街商铺 10-300㎡，约400套，均价3万元/㎡，内铺返租期10年，外铺返租期3年投资回报率1-2年6%，3-10年8%， 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 开盘 2012 公寓售完、写字楼暂停销售 认筹 A座写字楼12层以上 13-30F，86-138㎡，均价7000-8000元 交付 写字楼交付 商业街区：销售！ 项目控规主体 商业单体 —— 小面积段与低总价是控制销售压力的直接途径，但同样容易发生或者一齐高或者一齐低的现象，价值无法产生阶梯与溢价 79 80 82、130 20-30 20-30 40-50 22-24 22-24 43-47 主力面积 （㎡） 79-409 80-313 82-284 20-40 20-40 35-61 20-42 20-42 20-60 面积段 （㎡） 11 14 11 51 50 21 76 75 26 套数 1206 1380 1298 1360 1360 961 1940 1940 1034 面积（㎡） 单层、内铺 3F 单层、内铺 2F 单层、沿街 1F B座 单层、沿街 1F 单层、内铺 2F 1F 1F 1F 3F 楼层 物业类型 楼号 一托二、一托三 D座 一托二、一托三 E座 一托二、一托三 C座 单层、内铺 A座 项目控规主体 商业单体 —— 项目南侧退让约80米，造成唯一的城市主干道昭示性下降，内部直径120米，同时单向人流的影响，造成整体动线较为薄弱 地下 停车场 出入口 强行赋予主题化的街区包装 商业业态落位 业态组合 —— 1F以主题餐饮和轻餐饮为主，轻时尚和服饰为辅，2F、3F以潮流服饰和创意小资类为主 轻餐饮、服饰 D座 主题餐饮、轻餐饮 A座 主题餐饮、轻餐饮、轻时尚 B座 主题餐饮 C座 餐饮 E座 豆瓣汇步行街1F 潮流服饰、创意小资 B座 潮流服饰、创意小资 A座 方巷子街2F 潮流服饰、创意小资 B座 潮流服饰、创意小资 A座 兴巷子街3F 1F 2F 3F A B C D E A B A B 122家 52家 —— 8家 创意、体验、工艺、美术 2家 —— 2家 —— 社区超市 35家 —— 方巷子 24家 5家 19家 餐饮 82家 —— 13家 潮流服饰 合计 东瓣街 西瓣街 街区 兴巷子 —— —— 34家 62家 项目开发的主题业态为创意体验工艺美术等小资类业态，提升整个项目的素质涵养和文化氛围； 潮流服饰类业态的规划比例较高，满足租金水平的实现； 餐饮业态集中在西瓣街，可以实现租金和满足目的性消费 商业业态落位 业态配比 —— 东西瓣街业态规划落位以餐饮为主题，方兴巷子则是以创意体验工艺