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第四章 房地产评估 学习目标 通过本章能够学习房地产、土地使用权、建筑物、在建工程等的概念，了解它们的特征以及房地产评估的概念、特点、原理和流程等。 学习要求 了解房地产及其评估的相关概念。 理解房地产的特点及评估特点。 了解土地使用权及其相关概念。 了解在建工程及其相关概念。 了解建筑物及其相关概念。 掌握房地产、土地使用权、建筑物和在建工程的评估方法。 第四章 房地产评估 4·1 房地产评估概述 4·2 房地产评估的成本法 4·3 房地产评估的收益法 4·4 房地产评估的市场法 4·5 房地产评估的剩余法 4·6 房地产评估的基准地价修正法 4.1 房地产评估概述 一、房地产的概念、分类与特性 二、房地产评估的原则 三、房地产评估的程序 四、房地产价格的分类和影响因素 4.1 房地产评估概述 一、房地产的概念、分类与特性 (一)房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及它们所附带的各种权利。 1. 从实体的角度去认识 2. 从权益的角度去认识 4.1 房地产评估概述 (二)房地产的分类 1. 按房地产的经济用途划分可划分 (1)居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 (2)商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 (3)办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 (4)旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 (5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、俱乐部、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 (8)农用房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 (9)特殊用途房地产：包括车站、机场、学校、教堂、寺院、墓地等。 (10)综合房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。 2. 按是否产生收益划分可分为:收益性房地产和非收益性房地产 3. 按经营使用方式划分可分为:出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产 4.1 房地产评估概述 房地产市场的特性 4.1 房地产评估概述 位置固定性 风险转移能力差 个别性形成的重要原因 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性 3.房地产市场的特征 (1)房地产市场的地区性与不完善性 (2)交易的复杂性 (3)房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 4.1 房地产评估概述 二、房地产评估的原则 (一)合法原则 (二)最佳使用原则 (三)房地综合考虑原则 (四)区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 （一）房地产价格分类 四、房地产价格的分类和影响因素 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 我国土地权属类型： 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 4.1 房地产评估概述 土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 4.1 房地产评估概述 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价。 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价