《1_房地产税务流程-jlb.ppt

1、项目设立及取得阶段 见图 （1）项目设立一般形式 （2）特殊项目公司形式优劣及筹划 1、项目设立及取得阶段 读图 （3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划 （4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响； 1、项目设立及取得阶段 读图 （5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响； （6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对； 开发阶段 （1）项目开发阶段介绍 （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 （3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理） 开发阶段 （4）成本核算对象对所得及土增影响 （5）开发阶段的的测算 （6）基础设施与分摊 （7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理 （8）利息与资本化 （9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图 建安企业税务政策解析 1、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额 2、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 3、纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： （一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 4、条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 5、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 跨地区经营建筑企业所得税征收管理 建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。 建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。 建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴： （一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；（三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。 跨地区经营建筑企业所得税征收管理 建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。 跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。 建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。 3、预售及销售阶段 （1）预售及销售介绍及会计处理 （2）营业税、土地增值税、企业所得税必威体育精装版规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件） （3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点） （4）项目备案登记规定及筹划 （5）核算提示 （6）收入税务检查重点（展开重点讲解） 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实