《中原前期策划流程培训教材.pptVIP

开发商 内部收益率（IRR） 净现值（NPV） 小业主 投资回报率 商业配套——不仅满足业主基本生活需要，更提供一定休闲购物场所，寓生活与度假之中。 商业业态：超市、特色快餐厅、小商业、银行、邮局；中西餐厅、咖啡厅 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、客户定位 即寻找到对项目既有购买意愿、又有购买能力的客户群。 结合项目特点进行延展 形成项目的客户定位描述 市场调查出来有购买意愿的客户 基本特点描述： 区域 收入 职业 置业特点 家庭结构 …… 价值观描述： 生命发展阶段 事业发展阶段 价值倾向 …… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目 来深置业客户群 购买用途 行业可能 购房愿承担的总价 主力户型需求 面积区间 景观需求 附加需求 外 销 30岁以上，月收入在3~5万元，有一定事业成 就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、 新界的比例较为平均。 度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风 情。 一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有 更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员（包括教师、警察、入境处海关人员等）、律师、医生等。 二类：30岁以上的深港经商者； 三类：50岁左右的拟退休人士； 50万-80万 2房、3房 65M2 –75M2 ；85M2左右 1.海景 2.翠绿园景 室内：带家私装修+分体空调 室外：游泳池 设备：深港直通巴士 内 销 有实力的购买年龄段，32—45岁，月收 入3万——6万元人民币，目前居住在特 区内的客户。 自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。 一类：30岁以上，做市场销售的行业； 二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）； 三类：私企经营业主（利润较高的行业）。 100万以上 3房、4房 130 M2—160 M2 海景 室内：结构可调性较大 室外：高尚的运动设施与园林 需求：安全且私密性，有充足的车位。 案例讨论 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从地块区位看，靠近皇岗口岸，从香港过来比较方便。 从周边历史项目看，香港客户占有很重要的比例。 从项目体量衡量考虑，单靠深圳本地市场消化，存在一 定的市场风险。 客户定位依据： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4、价格定位 价格定位的考虑因素： 　　　　　　　　　竞争项目的价格定位 产品的特色 　　　　　　　　　开发商的品牌 未来的市场状况 …… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5、经济收益分析 即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 通过研究和分析，我们得到如下的定位： 产品定位： 深圳湾首席全海景都市度假豪宅 100%海景+泰式风情园林+高档会所+ 高档用材+品牌物管 客户定位：深圳精英自住客群+香港中产白领度假