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经济法视角下的廉租房政策 by 09法一第四小组 汇报人：杨宁 （一）廉租房政策产生的背景 国际背景及立法：1929～1933 年的经济危机和二战后， 西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。 美国：提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会” 法国：法国在二战中遭到严重破坏，为了使存活的居民安居乐业，政府逐步出台了“廉租房政策”。 英国：建立廉租房最早的是英国，早在1919 年，《住宅与城镇规划法》就针对住房商品的特殊性，政府规定廉租房的价格只能由政府或议会决定，房主无权决定，市场上不能随意买卖二手房，若某人有多余的房屋，也只能卖给政府，继而成为公房，由政府投资建设公房，然后以合理的价格租给居民 我国廉租房及廉租房政策概念 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。 三 廉租房制度实施情况及不足 落实情况不容乐观。建设部统计数据显示，随着廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭，其每年建造所须资金需求达到500亿元。而现有政策框架内，仅有70～100亿元能够落实。2007年，全国廉租住房实际资金投入29.6亿元，已经为1998年以来最高，而1998～2006年的8年间，这项资金投入的总额仅为70多亿元，在这样的投入下，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。根据民政部的统计，全国低收入住房困难家庭在1000万户左右。这意味着仅有5%的困难家庭享受到了廉租住房保障。 廉租房质量问题亟待解决。 廉租房投入范围过窄 权力寻租现象严重 四 廉租房制度实施过程中不足的原因剖析 1.政府住房保障职责缺位 地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。 2.低收入者缺乏住房保障 许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起（廉租房价格还不够低） 3.土地与资金形成瓶颈 廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。 　4.廉租房准入与退出机制尚未完善 廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式 五 廉租房制度完善构建 1.充分发挥政府的职能作用 　　廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。 2.拓宽廉租房建设资金融资渠道 　　为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。 　　政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。 3.增加廉租房建设和供给 　　随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉