《开发项目前期投资分析20050319.ppt

目 录 开发投资额 开发成本 开发费用 土地成本 土地成本 前期费用 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 管理费用 销售费用 财务费用 开发投资额汇总 房地产经营税费 与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费 土地增值税 土地增值税 企业所得税 投资经济效益的评价指标 静态盈利性评价指标 动态盈利性评价指标 EXCEL函数的引用 投资回收期 编写投资分析说明 编写投资分析说明 指标说明 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 投资回收期：项目净收益抵偿全部投资所需的时间，分为静态投资回收期和动态投资回收期，一般根据现金流量表求得。 静态投资回收期：在不考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。 静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值的时间数－1）＋（上一时间段累计净现金流量绝对值/当年净现金流量） 动态投资回收期：在考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。 动态投资回收期=（累计折现现金流量开始出现正值的时间数－1）＋（上一时间段累计折现净现金流量绝对值/当年折现现金流量） 投资回收期时反映项目在财务上的偿还能力方面的重要经济指标，除特别强调项目偿还能力的情况外，一般只作为方案选择的辅助指标。 以销售为主的房地产项目通常都不是长期经营项目，而且其投资回收的速度取决于项目营销计划和销售价格，因此，分析计算其投资回收期无太大实际意义。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 假设前提： 简要介绍投资分析计算的假设，如开发销售期、地块的划分和分期、各期建筑类型、各种费用分摊方法、其他要说明的假设等。 经济指标的说明： 各种产品的总体均价和各年（期）均价； 费用的测算（管理费用、销售费用、财务费用）； 地价与地块的容积率说明； 成本（项目投入明细）； 利润测算（核心指标、参考指标）。 核心指标：税后内部收益率、销售净利率 参考指标：单位面积净利、销售毛利率、资金峰值比例 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现金流量： 启动资金； 现金流量表。 风险分析： 盈亏平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 投资分析结论 施工及销售安排： 施工进度安排； 销售进度安排。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 投 资 分 析 项目可行性研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。 开发投资的构成 开发投资的估算 经济效益评价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开 发 投 资 的 构 成 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发投资额 = 开发成本 开发费用 ＋ 一 1 2 3 4 5 6 7 二 1 2 3 三 开发成本 土地成本 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 开发投资额 1+2+3+4+5+6+7 1+2+3 一＋二 Evaluation only. Created with Aspose.Slides fo