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房地产交易与实务 主讲：崔淑霞 专题一：房地产转让概述 一、房地产转让概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为. 二、房地产转让主要方式 1.买卖; 2.交换; 3.赠与; 4.以房地产抵债; 5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的; 6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的; 7.法律、法规、规章许可的其他方式。 三、房地产转让的条件一手房：五证齐全 《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售预售许可证》；  二手房： 1.二证齐全 土地使用权证书； 房屋所有权证书。 2.被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。  城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 四、房地产转让的一般程序 二手房： 房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。 一手房： 开发商办理过户的义务 专题二：商品房（一手房）房地产交易纠纷及法律风险防范 一、商品房（一手房）概述 概念：一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。 分类：房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。 一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎（需要协商）”。 二、一手房屋买卖过程 1、看广告、楼书获悉楼盘信息； 2、售楼处登记和/或签订意向书支付意向金； 3、签订认购书或者定金合同； 4、签订商品房买卖合同； 5、履行合同：付款、贷款、交房、办理产证 建设部《商品房销售管理办法》第十六条 　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 　　（一）当事人名称或者姓名和住所 　　（二）商品房基本状况； 　　（三）商品房的销售方式 　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 　　（五）交付使用条件及日期 　　（六）装饰、设备标准承诺； 　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 　　（八）公共配套建筑的产权归属； 　　（九）面积差异的处理方式 　　（十）办理产权登记有关事宜； 　　（十一）解决争议的方法 　　（十二）违约责任； 　　（十三）双方约定的其他事项。 三、商品房认购书纠纷的发生及解决 1、商品房认购书的内容 　　商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1）客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2）买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3）认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。 2、商品房认购书的效力 我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定： 1.主体合格；具备相应民事行为. 2.意思表示真实； 3.内容符合法律、行政法规强制性规定； 意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，要向对方承担合同责任。 合同的一种，如果符合商品房买卖的主要条款，即与正式的合同具有同等法律效力。 四、一手房屋买卖纠纷、风险及防范措施 1、广告楼书纠纷 【案例1】广告承诺买房可读名校?梦想落空业主怒告开发商 风险：楼书内容未约定到合同中的风险——?一般难以追究开发商责任。 防范措施：楼书介绍纳入到合同中并保证明确具体，同时需要明确约定违约责任。? ? 2、认购纠纷 风险一：定金被没收风险； 防范措施：（1）发函称对方拒绝签订合同要求双倍返还定金；（2）或者称双方协商不成导致合同未能签订； 【案例2】当事人就主合同的订立不能协商一致是否适用定金罚则? 风险二：开发商以双方返还定金方式拒绝签订合同 防范措施： （1）通过行政手段给开发商施加压力迫使签约——及时； 【案例3】开发商同意双倍返还定金但拒绝签约纠纷 （2）通过法院诉讼要求双倍返还定金并赔偿机会成本损失。 3、贷款不成引发纠纷 风