《江苏射阳县交警大.pptVIP

南京迪威乐鹏 江苏射阳县交警大队南侧地块营销规划方案 PART 1 ：射阳概要 射阳县位于苏北沿海中部，相传因精卫填海而成陆，由后羿射日而得名。土地总面积2776平方公里，列江苏省第二位；海岸线总长103公里，滩涂面积109.7万亩，每年还以近万亩的速度向海洋延伸。　　全县辖17个镇、1个省级经济开发区，总人口96.33万。射阳县城建成区面积13平方公里，初步形成25平方公里的辖区雏形。县城居住人口18万人，常住人口已达15万人，全县城市化水平近39.4%。已先后获得省级卫生城市、国家级园林城市、国家级生态示范县和省级文明城市先进县的验收 一、射阳国民经济指标分析 1、：射阳主要经济指标“长”势喜人 　总结： （1）房地产投资规模逐步增大，但由于基数的原因，总量较小。 （2）居民的人均可支配收入与人均生活费支出增长的比例趋于一致，说明消费心理并不保守。 （3）住房指标分析：自2008年以来，农民建房、单位自建住房面积逐渐减少，商品房开发面积逐渐增多。 （4）消费结构分析：射阳衣、食方面所占消费支出的比例仍然很高，增长幅度较大，从恩格尔系数判断，市民仍处于满足基本生活资料层面，整体消费水平不高，其影响了商业的发展，导致支撑商业的基础比较薄弱。但住房支出自2008年以来有明显增加，反映出住房需求的扩大。 （5）射阳城区面积较小，城市化水平不高，说明其对周边县市的辐射力偏弱，整个房地产市场 张力不足，容量有一定局限。 2、射阳经济指标与盐城各县对比分析 二、射阳房地产市场分析： 近几年，射阳房地产价格逐年增长，保持平稳健康发展的态势，房地产发展趋势向好， 主要表现为： 1、房地产投资规模继续增加 2、房地产销售面积总量稳步增长： （1）、区域市场价格分析： ■ 区域楼盘价格对比分析： ■ 消费者收入分析： （2）、市场楼盘主诉求点分析 （3）、市场的供应量分析： 　 目前射阳在售或接近尾盘销售的项目约60个左右。其中供应量最为集中在西北政务新区。项目区域的市场供应总量在125万平方米左右。 （4）、销售分析： 　 射阳楼市起步较晚04年—05年开始飞速发展，06年—07年虽有所挫折，但需求的扩大，销售的增加仍是市场的主旋律。先阶段的销售形势比较好，只有少数项目销售不够理想，如河畔1号（项目的业态和价格定位原因），随着未来几年项目的不断开发，市场需求将快速过渡到买方市场。 （1）、项目概况 　　　 （2）、项目SWOT分析 ■ 优势（S） （1）、资源优势：项目位于沱河北岸，水景优势无可复制，为项目的一大优势。 （2）、规模优势：项目规模较大，便于合理的建筑规划设计、成本控制，形成规 模优势。 （3）、开发商优势：开发商具有很强的实力，为项目的成功开发提供坚实的基础。 （4）、物业形态优势：项目具备多重物业形态，吸聚能力巨大而形成多元化的客户网络体系。 ■ 劣势（W） （1）、地块劣势：项目地块呈现不规则的三角形状，边角地块甚多，不利于土地使用价值的最大化。此外地块与道路、河堤的地势落差较大 （2）、项目区域目前位于政务新区最北端，周遍配套设施不足，需要后期规划兴建与引入。 （3）、项目东边为化工、能源等污染性企业。 ■ 机会点（O） （1）、投资巨大的沱河改造工程、将其打造成城市的水景名片与绿色长廊，对于项目也提供强大的支撑力。 （2）、西北行政中心的逐步完善，以及周边污染性企业的迁出，促使项目地块更具引力。 （3）、规划中的三角洲公园位于项目的东北侧，其建成将会为项目提供巨大的环境因素支撑。 （4）、射阳发展仍未完全饱和，为项目入市，提供了很好的市场运作空间。 ■ 威胁点（T） （1）、西北行政新区目前仍有众多的在售楼盘与潜在开发项目，会对项目造成冲击与分流。 （2）、开发周期：项目为大盘，其开发周期较长，易受外部因素的影响。加剧项目的不确定性，增加项目开发的风险。 平衡：从项目的优劣势平衡的角度看，我们不难发现：规模优势、产品优势，外环境资源及区域未来前景等，与近距离的竞争对手相比，均属于共有优势。而项目的位置辐射力、配套、交通等劣势，将会在较长的一段时期里呈刚性特征。所以，常态地看，项目优势总体上小于劣势。 综述：项目区域还处在初始开发阶段，周边单位多以化工、能源为主的工业型单位。项目整体的规划已经定型，相对稳定的周边产业人群、原有附近居民，其经济收入无法完全支撑商品房所需的购买力。因此，项目的整体定位需要依据区域消费特征、人均收入和消费力，从总价和户型面积上进行突破，在产品户型面积上更要把握实用性和舒适性、成本和销售价格的关系。将有效辐射范围扩充至全市乃至周遍乡镇、县称。 1、消费者偏好分析： 每个城市由于其地理位置、经济发展水平的差异、气候特征、风俗习