《济效用出发来评估房地产价格的方.pptVIP

第五章 收益法 引言： 收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。在此介绍收益法的基本原理和运用要点。通过学习，应掌握收益法的理论依据和适用范围，理解房地产纯收益、资本化、资本化率等概念的含义，掌握求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握不同类型资本化率的含义及其确定方法，掌握不同资本化法的适用条件和操作方法。 1、目的与要求 ??????? 掌握收益法的基本原理 ??????? 掌握纯收益的求取 ??????? 掌握资本化率的确定 ??????? 熟悉收益法的应用 2、重点 ??????? 纯收益的求取 ??????? 收益法的基本计算公式 3、难点 ??????? 资本化率的确定 §5-1 收益法的基本原理 一、收益法的基本概念 收益法（income approach）：是将房地产的纯收益资本化，从而求出房地产价格的一种方法。(或求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点累加，以此估算对象的客观合理价值的方法）。 又称收益资本化法、投资法(investment method)、收益现值法、纯收益还原法。土地估价时叫做地租资本化。用收益法求得的价格称为收益价格。 1.房地产的纯收益 （1）产生：在经济活动中，收益性房地产总是与其它生产要素一起发挥作用而产生收益的，如货币资金、人力、管理等。（租赁房产除外） （2）计算：纯收益=总收益—总费用 年纯收益=年总收益—年总费用 ①租赁房地产纯收益的计算 年纯收益=年租赁收益—年租赁费用 年租赁费用：年折旧费、年维修费、年管理费、年利息、年房地产税、年土地使用税以及年保险费 土地租赁费用：管理费、土地使用税、地下设施及道路的维修费 ②企业生产经营用房地产纯收益的计算 年纯收益=年经营收入—年经营费用 年经营收入：销售额 年经营费用：产品生产成本、销售费用、税金以及由产品带来的正常利润 （3）纯收益还有“客观纯收益”的含义，而非实际纯收益，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生收益的，其他生产要素的优劣会影响总收益的大小，因为运用收益法估价时，要求出在其他生产要素均处于正常情况下，房地产所能产生的最大收益。 2.纯收益的取舍 A.有形收益和无形收益 ??? 房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益 。 B.实际收益和客观收益  房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。 C.有租约限制的 租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。 3.收益年限的确定 收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。 4.资本化（资本化率） ----未来持续的期望收益折现为现值 ⑴资本化率的重要性 ------资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。 影响房地产收益的大小有三个因素：a r n 其中影响效果：r a n 因此，对资本化率的选取应抱着科学和慎重的态度。 ⑵ 资本化率实质是一种投资收益率，有若干不同的名称：收益率、获得率、报酬率、回报率、盈利率和利率等。 风险高，资本化率高，反之则低； 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。 ⑶资本化率的求取 ①市场提取法（市场比较法） a.根据无限年V=a/r 得出r=a / V ----在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据。 b.根据有限年的计算公式，试算出r ②累加法 ------安全利率加风险调整值法 安全利率：无风险投资的收益率。完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率来代替。 ③ 投资收益率排序插入法 根据各行业的投资收益率大小排序，找出房地产收益率。 ④投资组合收益率法★ a.抵押贷款与自由资金的组合 r=M.rM + (1-M)rE 例：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要