停车场管理作业指导书.doc

中南物业 停车场管理作业指导书 1.目的 规范管理服务区域内停车场的管理，维护小区车辆行驶与停放秩序。 范围 适用于管理服务区域停车场的管理。 职责 部门/岗位 职责 综合运营部部 负责停车场作业指导书的编制与修订，负责检查落实情况。 业务部门 负责各业务部门停车场管理工作的督导与检查，并提出安全管理改善意见； 协助业务部门处理突发事件。 物业服务中心 负责根据本指导书编制、完善小区道路及停车场管理细则，并落实； 负责停车场证照办理、停车场软硬件维护及日常管理。 方法与过程控制 4.1 停车场设施/设备 项目 要求 停车场标识及设施 停车场应在明显位置设置安全防盗提示、价格公示标志牌。设置交通标识、画车位线、车位号标识。 道路及停车场合适位置应设置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、转向等交通标识，须有车流导向线。 在不同路段根据情况设置导向、分道行驶、限速、转向、禁鸣、禁止驶入、路段标识（学校、幼儿园、商业）。 在危险、弯道路段和必要的地方，设置警示牌和减速带。 在遮挡驾车人视线影响车辆行驶，易发生交通事故的交叉路口及拐弯处须安装广角镜。 私有车位应有“私家车位”标识与车牌号码。 出入口道闸旁边应有“禁止行人通行”的警示标识；道闸杆上应设置“闸杆下严禁行人”标识。 停车场照明 照明灯具配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。 根据客户进入地下室车库的流线不同，保证主要通道照明的亮度满足要求。 地下室照明系统需配置分回路控制开关和中控装置。 出入口设备配置 停车场管理系统主机、读卡器、红外线探测器动作灵敏可靠，具有防砸车、防尾随红外对接装置；快速杆道闸的落杆速度不应少于2秒；道闸上应装有防撞胶垫。 停车场出入口处应安装用于车辆图像对比的监控镜头，为了能够有效实施图像对比，镜头需要调整到合适位置（确保清晰拍摄到车牌号），辅以补光措施，保障白天和夜间摄像效果良好； 在出入口合适位置标明停车处，停车处使用车位框在地面标出并保持清晰醒目。停车框位置的设置必须便于发卡、收费，能够清晰拍摄到车头情况并显示车牌。 在停车场出入口以及岗亭内应安装监控镜头，确保能够清楚的监控到安全员发卡及收费行为、电脑设备使用情况、废票箱及钱票存放处位置、车道情况。 地桩 除无人化管理的车库道闸、有约定的停车场出入口外，其它停车场出入口夜间23:00--6:00需使用地桩；道闸发生故障时需使用地桩。 地桩露出地面高度不低于85厘米，地桩孔埋深不少于15厘米，地桩头部必须有醒目的提醒标识。 使用地桩放行车辆时，必须按先拔地桩再开道闸的顺序操作。 停车场设施维护保养 参照《安防系统维护作业指导书》、《停车场系统软硬件配置及日常维护工作规范》执行。 4.2管理要求 项 目 要求 制 度 / 资 质 物业服务中心应根据本制度的要求，结合停车场的实际情况编制管理服务区域的停车场管理细则，对停车场管理的工作要求、实施方法、防范措施做出详细规定。 经营性停车场应有政府颁发的合法证照，并将收费资质证照复印件悬挂在岗亭内。 出入口应设置收费公示牌，购买停车场责任险。 车 位 权 属 分 类 业主产权车位：属于业主购置或发展商附送车位，包括地下车库、架空层车位、私人独立车库、庭院车位等。该部分车位需要与业主签订《车位服务协议书》，向业主收取车位服务费用。 发展商或物业公司产权车位：属于发展商持有或物业公司购置的车位，包括地下车库、架空层车位、独立车库等。该部分车位需要向发展商、物业公司收取车位服务费用或在车位租金中扣取车位服务费用。 业主共有产权车位：属于全体业主共有的车位，包括业主共有产权的人防车位、架空层车位、露天车位、利用小区公共区域改造和划定的车位等。该部分车位出租需要和住户签订《车位出租协议书》，出租或临时停放所得收入按照物业服务合同约定使用。 业主共有产权车位的管理模式包括“固定停放”和“先到先得”两种，选用何种模式根据业主大会的决议和物业服务合同的约定。新建小区车位管理模式倾向于采用“先到先得”模式。 车 位 出 租 及 车 位 管 理 车位出租（含规划停车位及拓展停车位，固定停车位及非固定停车位）应与承租人签订《车位租用协议书》，已售车位应与产权人签订《车位服务协议书》。 小区车位严禁出租给非小区物业使用人，签订《车位租用协议书》前必须核实对方的业主身份。属于租户或其他非业主使用人需要提供房屋租赁合同、停放车辆的行驶证、租户和非业主使用人的身份证方能签订《车位租用协议书》。签订《车位租用协议书》的期限不能超过其房屋租赁合同的期限，且不应超过一年。 物业服务中心应每年至少要盘点一次出租车位的使用情况，逐个车位核对使用人与业主或租户的对应关系。业主租用车位但房产已经转让或出租并搬出小区居住的，应及时说