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第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 评估方法的比较与选择 判断题，资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是资产评估所独有的评估方法。（ ） 例，资产评估三大方法中的每一种评估方法都是指（ ）。 A.一套方法体系 B.多种评估方法的集合 C.一条评估思路 D.一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。但就资产评估方法本身来讲，它并不为资产评估所独有。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按照分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。 第一节 市场法 一、市场法的基本涵义 二、市场法应用的前提条件和适用范围 （一）市场法的前提条件 （二）市场法的适用范围 三、市场法的基本程序 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 （二）类比调整法 五、对市场法的简单评价 一、市场法的基本涵义 P38 考试：市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 例，市场法是根据（ ）原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 A.预期收益原则 C.贡献原则 D.替代原则 E.评估时点原则 二、市场法应用的前提条件和适用范围 （一）市场法的前提条件 例，应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是（ ）。 A.需要有一个充分发育活跃的公开市场 B.必须具有足够数量的参照物 C.可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D.必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产 E.参照物与被评估资产的功能相同或相似 例，运用市场法评估资产要求参照物与评估对象面临的市场条件应具有可比性，具体包括（ ）。 A、用途 B、供求关系 C、性能 D、竞争状况 E、交易条件 （二）市场法的适用范围 例，市场法更适用于（ ）的评估。 A、单项资产 B、整体资产 判断题：整体资产不可以用市场法进行评估。（ ） 判断题：单项资产都可以用市场法进行评估。（ ） 三、市场法的基本程序 （一）选择参照物 注意：1、可比性 2、参照物的数量 例，运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ） A、使参照物具有可比性 Ｂ、便于计算 Ｃ、排除参照物个别交易的偶然性　　 Ｄ、容易得出评估值 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 判断题，对房地产价值进行评估时，一般来说应该选择其建造成本作为比较因素。（ ） （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异，形成初步评估结果 （五）综合分析确定评估结果 判断题，对某资产用市场法进行评估时，选定了三个参照物，其初步评估结果分别是100万、95万、110万，则其平均数即为该资产的最终评估价值。（ ） 判断题：用市场法评估所得的价值类型是市场价值。（ ） 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 １、直接比较法的基本概念 判断题，直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的基本特征直接与评估对象的基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。（　） ２、直接比较法下的评估方法 （１）现行市价法 （２）市价折扣法 （３）功能价值类比法 （４）价格指数法 （５）成新率价格调整法 （６）成本市价法 （７）市盈率乘数法 … … （１）现行市价法 例，判断题：对一全新汽车进行价值评估，与其同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的汽车在评估基准日的现行市场价格为４５万，则可以将４５万作为该全新汽车的评估价值。（　　） 注意：条件 （２）市价折扣法 Ｐ４３ （３）功能价值类比法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况 资产价值=A+K×功能 资产价值= K×功能 因此：评估对象价值＝ｋ×评估对象功能， 　　　参照物价值（价格）＝ｋ×参照物功能 所以：评估对象价值＝参照物价格×（评估对象功能÷参照物功能） 例，设某资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1000件产品，成交价格为2000元，评估对象的年生产能力为500件，问，评估对象的价值为多少？ 2000×（500 ÷1000）=1000元 例，设某