养老地产解析(1.0).ppt

养老地产解析(1.0版） 提纲 1、养老地产概念 2、养老地产分类 3、经营模式 4、国内案例 5、核心问题 6、客户特征 7、产品定位模型 养老地产概念 目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。 这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即 养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。 根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。 养老地产分类 1、养老院 养老地产分类 养老地产 经营模式 经营模式 经营模式 经营模式 发展创新 发展创新 国内案例 养老地产城市进入主要判断参数指标模型： 国内案例 国内案例 主要模式： 大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。 国内案例 案例一——北京东方太阳城项目 国内案例 国内案例 国内案例 国内案例 国内案例 国内案例 国内案例 案例二——三亚海棠湾国际养生社区 国内案例 国内案例 分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致，另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。 国内案例 国内案例 根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型 核心问题 阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。 时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。 行为特征：自主消费 思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。 质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。 内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。 核心问题 养老地产核心问题 适老化产品设计 养老配套和服务 运作模式和成本平衡 土地开发模式 客户渠道和营销推广 资源整合 核心问题 核心问题 核心问题 客户特征 客户特征 产品定位模型 产品定位模型 设置斜坡 引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。 设置扶手 楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。 坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。 设置房檐 出入口及斜坡上方宜设置房檐。 铺设防滑地面材料 地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。 楼厅和电梯的设计要点 留足轮椅可转身的空间 地面铺设防滑材料 地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。 方便的出入口 宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。 设置信箱和留言板 设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。 设置电梯 超过3层要配备电梯。 电梯尺寸要适应担架的长度。 电梯与楼面无高差。 电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) 设置休息椅 可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。 电梯内部设置 轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。 电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。 电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。 公用走廊设计要点 设置连续扶手 在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。 防滑地面 使用浸水后也能防滑的地面材料。 窗门不应妨碍通行 门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。 无突出的墙壁 灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。 无台阶地面 取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。 走廊宽度设置 考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1