写字楼物业发展建议精粹.ppt

写字楼物业发展建议的思考 SALON 写字楼物业发展建议写作的困惑 写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么？低成本高形象？高成本高形象？还是有其他的东西？为什么？ 写字楼的物业发展建议主要由几方面构成？电梯？空调？大堂？外立面？还是有其他的东西？ 写字楼主要租售模式 写字楼价值构成体系——对于市场的价值，而不是本身的固化的价值 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线 一般情况下，硬性指标价值是呈下降趋势的，影响其价值的变化因素主要是2方面：1设备、建材的绝对老化；2设备、建材的相对落后； 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线 由于硬性指标和软性指标的变化，销售性物业和租赁性物业对价值的取舍是不一样的； 写字楼价值构成体系 如何控制写字楼租户的质量？ 发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类型和质量，主要手段有： 控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户，中介渠道所占比例较小； 深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力； 适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约，同时交付2个月的保证金。 关于“飞标公司” “飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发展银行的对外形象 大厦客户情况 配套设施使用及物业管理情况 发展银行大厦租户关注的问题及解决方法 深圳发展银行大厦案例总结 发展银行大厦平面图 发展银行大厦由澳洲设计师设计，造型新颖，呈阶梯状向上，香槟红的幕墙，内部平面布局合理，呈回字型空间，层高4米，中间没有柱位，宽敞、实用率高 先进的3A系统，最先进的机电设备 智能大厦、设备先进、采用3A系统，即楼宇自动化管理系统（BA）、办公自动化系统（OA）；通讯自动化系统（CA） 大厦所有的机电设备都选用国际名牌 高档装修材料、设备的选用 电梯：17台新型OTIS高速电梯，其中一台为货梯，8台低层电梯，8台高层电梯 大厦外墙采用世界流行的双层真空保温隔热幕墙 卫生间设备均选用日本TOTO自控卫生洁具 完善齐全的配套设施 大厦配套： 能容纳700多人就餐的现代化餐厅 在大楼六层设有各种不同功能的大、中、多功能会议室 在34层设有天元会所，提供中西餐服务 地面和地下共有280个车位，解决客户停车难的问题 平面布局 面积小 标准约800平米，实用面积约500平米 分割零碎 面积1约145平 面积2约65平米 写字楼物业发展建议相关要点——写字楼等级分类 写字楼物业发展建议相关要点——电梯 电梯造价及用电量可占大厦总投资与总用电量的10%~12% 电梯设计中，主要需要确定电梯的速度、分区、台数等 写字楼物业发展建议相关要点——电梯 电梯台数的确定 验算： 写字楼物业发展建议相关要点——空调 写字楼物业发展建议相关要点——交通量、停车位 办公建筑的交通量构成主要分为4部分 对大多数办公建筑来说，上下班交通量构成其对外交通流动量的峰值，而上下班交通量取决于办公建筑内的从业人数 一般情况下，大公司多、公司总数少的办公建筑上下班交通持续时间较短，交通量峰值高；小公司多，公司总数夺得的办公建筑上下班交通持续时间较长，交通量峰值较低。 办公建筑停车量峰值可达0.4~3辆/100平米，可见，规划是按照峰值下限值确定的，当具体情况发生变化时应当增加车位。 写字楼物业发展建议相关要点——影响停车位需求、供应的主要因素 停车场车位数直接决定写字楼盈利性、适用性，产生的租金收益甚至可以超过写字楼部分的租金收入 停车位可以通过查规范、做市场调查，并结合经验数据来确定 写字楼物业发展建议相关要点——幕墙及地面主要装饰分类 玻璃幕墙的玻璃种类较多，双层玻璃造价高于一般单层玻璃约一倍 一般来说，外墙面、地面造价与材料、施工工艺关系最大，所以如果采用不必要的高档材料和复杂的结构会大大提高建造成本 受项目所在地人机料成本影响，工程造价波动较大 写字楼物业发展建议相关要点——平面布局 写字楼被服务空间占总体空间的比例约为60%~70% 增加被服务空间（“肉”），减少服务空间（“骨”），提高使用面积：做好高度与标准层面积之比、压缩设备房空间、合理布线、去掉不合理的柱网，尽量使标准层平面方正、规整，减少不必要的转角、走道空间（整层出租） 合理处理高层建筑的“胖”和“瘦”：采光面积一定情况下，进深越大，则自然采光越差、消防要求越高，并且小企业租用可能性越小；进深过小也将使大公司入驻可能性减小 写字楼物业发展建议相关要点——5A 写字楼物业发展建议相关要点——打造健康、舒适、节能的高层写字楼 一座舒适、健康、节能的办公楼应考虑的因素 楼宇经济（税