经济法演示文稿教学课件作者第三版07.09.0313章课件.ppt

第十三章　城市房地产管理法 了解房地产的概念及特点 理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记 的基本制度 掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律 规则 第一节 城市房地产管理法概述 一、城市房地产的概念 　　“房地产”一词可以在三个层面上加以理解 （见图13-1）。 关于房地产的国外立法体例 　　国外立法对房产与地产在房地产中的关系进行了 不尽相同的定位，主要表现在两种不同的立法体例： 　　一元主义立法例，认为土地为不动产，土地的主 要成份为定着于土地上的物，特别是建筑物，包括及 于土地尚未分离的出产物。基本观点是凡物的成份， 如不毁损其物的一部分或另一部分，或变更其物的性 质，即不能与物分离者，不得独立作为权利的标的。 如德国、英美法。 　　二元主义立法体例，认为房产和地产是两个相对 独立的成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分 别设置。以法国和日本为代表。 一、城市房地产的概念 　　关于在房地产中房产与地产的关系，学者 有两种不同的认识（见图13-2）。 一、城市房地产的概念 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第 2 条规定，在中华人民共和国城市规划区国有 土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权， 从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管 理，应当遵守本法。 　　根据《房地产法》关于房产、地产可以分 别登记，可以分别设立抵押等制度来看，对房 产与地产的关系是独立的。 二、房地产法概述 　　房地产法是调整房地产开发、经营和管理 过程中发生的经济关系的法律规范的总称。除 《房地产法》外，国务院及有关部、委还制定 颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步 形成了较为完备的房地产法律体系。 　　《房地产法》调整的对象范围是城市规划 区国有土地范围内的房地产。《房地产法》主 要调整房地产开发用地、房地产开发、房地产 交易、房地产管理等方面。 第二节　房地产开发用地 一、房地产开发用地概述 　　《房地产法》第 2 条第3款规定：“本法所称房地 产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地 上进行基础设施、房屋建设的行为。” 　　围绕开发用地涉及到的主要问题（见图13-3）。 二、房地产开发用地取得的方式 　　（一）土地使用权出让 　　1. 土地使用权出让的概念 　　土地使用权出让是指国家将国有土地使 用权（以下简称土地使用权）在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。 （一）土地使用权出让 　　2. 土地使用权出让的法律特征 　　土地使用权出让是土地所有权权能的分离 　　土地使用权的出让方是有权代表国家的土地管理部门 　　土地使用权的出让是一种有偿行为 （一）土地使用权出让 　　3. 土地使用权出让的原则 　　土地使用权出让的原则（见图13-4）。 （一）土地使用权出让 　　4. 土地使用权出让的方式 　　土地使用权出让的方式（见图13-5）。 （一）土地使用权出让 　　5. 土地使用权出让合同 　　土地使用权出让应当签订书面出让合同。 　　土地使用权出让合同应包括的主要条款 （见图13-6）。 （一）土地使用权出让 　　5. 土地使用权出让合同 　　按照法律规定，土地使用权出让合同发生 以下情形时，会导致合同的解除： 　　土地使用者未按照出让合同约定支付土地 使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。 　　土地出让方未按照出让合同约定提供出让 土地的，土地使用者有权解除合同。因违约导 致土地使用权出让合同解除，守约方有权请求 违约赔偿。 土地使用权出让的年限是多少？ 　　国务院发布的《城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高 年限按下列用途确定： 　　居住用地70年 　　工业用地50年 　　教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 　　商业、旅游、娱乐用地40年 　　其他用地50年 （二）土地使用权划拨 　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批 准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。 　　《房地产法》第23条规定，下列建设用地的土地 使用权确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批 准划拨： 　　国家机关用地和军事用地； 　　城市基础设施用地和公益事业用地； 　　国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 　　法律、行政法规规定的其他用地。 第三节　房地产开发 一、房地产开发概述 　　（一）房地产开发的概念 　　房地产开发，是指在依据《房地产法》取得国有 土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 实施房地产开发行为的前提条件是取得土地使用权。 　　房地产开发的分类（见图13-7）。 （二）房地产开发的原则 1. 符合城市规划的原则。 2. 坚持经济、社会和