2014郑州南浦国际建材港全程营销策划方案32页.doc

南浦·国际建材港 营销策划方案 一、我们的目标是？ 4 二．我们的核心问题有？ 5 三、营销战役该如何设计？ 6 第二部分 营销推广策略 8 一、我们的推广理念是什么？ 8 二、推广上具体该如何去操作？ 8 三、招商上又该如何去做？ 9 四、我们的宣传渠道有？ 11 第三部分 营销周期划分 12 一、 总控计划 12 二、时间节点 12 三、节点分析 14 第四部分 营销主题方案 15 一、全案推广主题 15 二、分阶段主题方案 15 第五部分 规划设计建议 19 一、商业功能布局规划 19 二、项目配套设施规划 19 三、外立面及内部装修建议 20 第六部分 品牌形象规划 22 一、品牌形象规划 22 二、品牌现场包装 24 第七部分 媒体宣传策略 26 一、投放原则 26 二、媒体选择 26 三、效果预测 28 第八部分 前期运营策略 29 第九部分 各阶段工作计划 30 第一部分 战略层面分析 一、我们的目标是？ 集天下英才，寻开拓之路，采各家之长，创南浦大业。 1、近期目标：促进全面招商，完成销售任务。 以严格缜密的推广设计、紧密衔接的推广步骤以及最具影响力的推广方式，有力配合招商工作，将项目的各个卖点有效传达目标市场，树立目标客户的购买信心，使本项目在短时间内打开局面，迅速实现回笼资金，实现项目较高的回报收益率。 2、中期目标：打造郑州建材行业领先品牌 以本项目为依托，发展商与经营商户精诚合作共同锻造项目品牌，快速提升项目知名度与美誉度，为集团公司树立良好的品牌形象，实现‘双赢’的目标，使南浦国际建材港成为郑州乃至河南建材行业的标杆性项目，为新项目的开展夯实基础。 3、远景目标：树立南浦集团品牌化市场形象 通过本项目及后续项目全方位覆盖式、渗透式、持续式的推广，不断推动完善南浦集团的品牌战略规划，将南浦品牌打造成为集团公司的核心竞争力，扩大南浦品牌在商业地产领域的知名度和影响力，以品牌效应带动集团长久持续稳定发展。 二．我们的核心问题有？ 在南浦国际建材港前期的策划过程中,我们一直在苦苦思索、不断探讨着几个核心问题： 对于商户，面对市场上此起彼伏的商业项目的出现，南浦建材港凭什么从中脱颖而出，吸引客户来购买；简而言之，我们核心的竞争力在哪里？是天时、地利还是人和？论天时，东建材外迁喊了多年，但雷声大雨点小，难道我们要一直等下去？论地利，华南城等大体量市场的绝佳位置以及良好的前景对于商户来说极具吸引力。那么是人和吗？我们的项目已经销售两年多了，但市场情况仍然不甚明朗，似乎暗示着市场上的商户已经被有效挖掘。我们南浦建材港，又要拿什么卖点来推动招商？ 2、对于投资者，随着去年以来对房地产泡沫的各种挤压措施的出台，投资者对投资地产的兴趣已然有所降温。因此，投资者是否仍有兴趣坚持投资商业地产项目，将是一个最大的未知数。面对大量的商业投资项目，客户选择的永远是最有投资价值的产品。因此，南浦国际建材港的价值和价格必须具有竞争力，才能在市场上抢得一席之地。可是，价格如何在公司利润最大化和商户投资价值最大之间取得平衡，是个问题，更是个艺术。那么，南浦国际建材港，我们的目标客户又是谁呢？ 2、客户和投资者都是需要引导的，面对着郑州近年来涌现的各类商业地产项目尤其是建材市场项目，以何种营销方式才能吸引市场的关注？我们又怎么样才能抓住市场目标客户的需求呢？难道我们还沿用传统营销手段吗？拼公司实力、拼品牌形象还是拼广告投放？但这些商户真的关注吗，答案是NO，商户关注的交通、地段、公司实力都是表象，本质还是我来到这里将来能否赚到钱，最好是马上赚钱。现在问题来了，该如何通过一系列有计划的营销策略，如何让商户认为可以赚到钱？ 三、营销战役该如何设计？ 要解决这鞋问题，首先，让我们先回顾下市场研究报告，南浦国际建材港相对于其他商业，尤其是传统的建材市场存在本质化差异，第一，我们是现房招商，所有楼层都已封顶。第二，我们位于成熟商圈，无任何市场培育期。第三，我们是统一招商运营，和客户直接利益捆绑。所以，本项目策划与营销的关键，在于跳出一般竞争的层面，避免拼规模、拼档次、拼规划，陷入低价竞争的怪圈，找到目标客户接受的说话方式与推广手法，从而抛弃竞争对手姿态、营造差异化的市场环境，并在产品形象的基础上利用投资回报、理性分析赢得目标客户的认同与购买。结合前期市调分析，南浦国际建材港营销战役在理念和步骤上分三级式执行： 高端取势中端占位低端获利 1、高端取势：拔高项目的档次和形象，扩大知名度和影响力 拔高的目的是为了增强市场的投资信心，具体到项目上，而应以“中部首家绿色建材交易中心”的高度和眼界俯视一切，在规划设计、业态分布、市场形象上做文章，塑造全新的项目形象