开发贷及园区贷款基本要求 中国银行.doc

房地产开发贷款及园区贷款基本要求 一、房地产开发贷款基本条件 （一）客户准入条件 1、中行内部必威体育精装版评级达到BB级或以上； 2、借款人具备正式三级（含）以上资质。对于暂定资质的房地产企业，只限于支持直接或间接股东（股东持有股份不低于30%）为三级及以上资质的企业； （二）贷款用途 用于支持项目的开发建设。不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。 （三）项目自有资金比例和来源 1、项目自有资金投入比例要求：项目自有资金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。具体要求如下： 最近一期资产负债率 资本金比例 ≤75% 45% 75% 50% （注：“自有资金比例”今年内有可能适度放宽，将根据客户评级及资产负债率水平分层要求，最低不低于30%，同时将分层增设“自筹资金比例”要求，最低不低于40%。） 2、项目自有资金可认定的来源: 项目自有资金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。 注：1）股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。 2）对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出；对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。 （四）项目核规性批件要求 1、取得发改委的核准或备案文件 2、“四证”齐全（“四证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求“四证”的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）。 注：对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得两证（《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》）后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。 （五）贷款成数 房地产开发贷款（住宅类和商业类）总额不得超过项目总投资的50%。（项目总投资=土地费用+建安费用+前期工程费用+基础设施费用+管理费用+销售费用+财务费用+不可预见费用） （六）贷款期限 1、住宅类开发项目，贷款期限最长不得超过5年。 2、商业类开发项目，开发项目完工后出租比例在70-100%的，贷款期限最长不得超过10年；开发项目完工后整体出售或有部分出租的且比例在70%以下的，贷款期限最长不得超过5年。 （七）担保要求 1、房地产开发贷款必须落实本项目在建工程抵押。如因特殊情况或地方政府有特殊规定，不能办理本项目在建工程抵押的，可采用其他土地或房产抵押，须符合监管的动态规定，并获得当地监管部门的同意。 2、授信项目批复中须明确抵押物位置，且必须符合我行相关抵押率管理要求。（土地及房屋抵押率一般不超过60%，在建工程一般不超过30%） （八）还款安排 1、住宅类和商业类开发贷款，严格按照“三个办法一个指引”要求执行，落实资金账户封闭管理，按销售进度和时间进度合理设置分期还款，不得贷款到期后一次性偿还。 2、房地产项目的销售面积达到可售面积的80%时，必须收回全部贷款本息。 （九）销售款返投比例 住宅类和商业类开发贷款，销售款返投比例应控制在项目总投资的15%以内。 （十）贷款定价 新增房地产项目贷款，原则上执行以下利率下限： 客户类型 最近一期 资产负债率 利率水平下限 重点客户 总行级重点客户中的房地产行业客户及国资委认定主业含房地产的央企 ≤70% 基准利率上浮15% ＞70% 基准利率上浮20% 其他总行级重点客户和分行级房地产重点客户 ≤70% 基准利率上浮20% ＞70% 基准利率上浮25% 一般客户 借款人或所在集团核心企业开发资质为二级（含）以上且信用评级在BBB-（含）以上 ≤70% 基准利率上浮25% ＞70% 基准利率上浮30% 其他 ≤70% 基准利率上浮30% ＞70% 基准利率上浮35% （注：今年内可能适度放宽上述各类利率下限水平，预计下调5%左右。） 二、园区贷款基本要求 （一）我行总体授信原则 授信可支持国家级和省级园区，原则上对市、县级园区不予支持。重点支持位于经济发达地区、区内行业布局合理（以抗风险性较强的行业为主）的国家级开发区。 注：国家级园区由国务院批准，省/直辖市级园区由省/市政府批准。 （二）授信准入标准 新增授信须同时满足以下条件： 1、授信项目已经有权部门审批，且审批手续合规、批文齐备；或项目符合国家产业政策导向，已列入发展改革委制定的发展规划，政府相关部门已同意开展项目前期工作（仅指搭桥贷款）。 2、园区级别为经国家有权单位批准的国家级