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什么情况下购房人可以退房及如何退房 ――《商品房买卖合同解释》第十五条适用要点 ???????????????????????????????????????????????? ——苏州王律师?I．[法律法规]： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条： 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但购房人另有约定的除外。 　　法律没有规定或者购房人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；--（可以正常使用居住）　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（付款、**、交付等）；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。 第九十五条： 法律规定或者购房人约定解除权行使期限，期限届满购房人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者购房人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定（约定或法定）主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的（如合资设立外资企业、合作开发境内自然资源），依照其规定。 II．房地产律师深层导读： 本条解释主要解决的问题是“商品房买卖合同解除的条件、合同解除权的行使期限、以及合同解除权消灭的规定”。 ?在商品房交易中，买受人基于一定的原因，想要退房的情况屡见不鲜，但退房事关买卖双方的重大利益，是否同意退房及如何处理相关法律事宜，往往争议较大，甚至因此对簿公堂。 ?从法律上讲，‘退房’可以理解为购房人解除房屋买卖合同的行为。但购房人要想达到退房的目的，关键是要能够恰当地行使合同解除权，成功地解除合同，这是一个比较复杂的法律问题，下面就就如何行使商品房买卖合同解除权，达到退房目的，从法律上作初步的分析和探讨。 一、什么是‘合同解除’？? 合同解除是指在合同有效成立之后，购房人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使购房人设定权利与义务关系终止的行为。双方购房人以协议方式解除合同或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。一方行使法定解除权而解除合同称为单方解除，如甲方严重违约，乙方通知甲方解除合同就是单方解除的一种情况。法定解除权是一种形成权。?本条司法解释所规定的是商品房买卖合同法定解除的情形。 二、合同解除需要哪些条件？ 根据合同解除的不同原因，合同解除的条件可分为协议解除条件、约定解除条件和法定解除条件。 （一）协议解除的适用条件 《合同法》第九十三条对此作出了规定。根据“合同自由”、“意思自治”原则，协议解除合同的内容由当事人双方自己决定，双方当事人可以约定合同解除后财产的处理方法，以彻底终止双方的债权债务关系。在适用协议解除时，要注意一些禁止性条件，即解除协议的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背国家利益和社会公共利益。否则，解除协议无效，当事人仍要按原合同履行义务。 （二）约定解除的适用条件 《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，这是《合同法》对原有约定解除规定的进一步完善， 可以简单地说，约定解除是当事人按合同约定的解除权解除合同。约定解除权在适用时，必须符合以下条件： 第一，约定解除权的行使时间必须在合同成立以后、未履行或未完全履行之前；第二，当事人双方在合同中约定的行使解除权的条件已经成就； 第三，约定解除的内容以及行使方式必须符合民事法律行为的有效要件。 以上三个条件必须全部具备，约定解除权的行使才能产生消灭合同权利义务的效果。 （三）法定解除的适用条件 法定解除条件是法律规定的合同解除条件，它是一种单方行使解除权的解除方式。法定解除权的行使必须符合以下条件： 第一，??? 第二，??? 1是因不可抗力致使不能实现合同目的； 2是预期违约； 3是根本违约； 4是情势变更； 5是因法律规定其他解除情形。 下面对预期违约和根本违约做简单介绍，以对商品房买卖合同的解除做更好理解。 预期