筹备期工程物业六十问.docx

筹备期工程物业60问目录一、筹备期工程物业系统之提资对接阶段16问2二、筹备期工程物业系统之项目施工跟进阶段9问6三、筹备期工程物业系统之装修管控阶段20问8四、筹备期工程物业系统之调试接管阶段10问13五、筹备期工程物业系统之营运准备阶段5问16一、筹备期工程物业系统之提资对接阶段16问1.业态规划阶段小商铺铺型参数一般如何设置？(1)步行街商铺应连续，中间不超过4.2米间隔；首层端头商铺预留餐饮条件、下方不可设置配电室、开闭所等配电机房；(2)非餐饮商铺（除步行街一层入口两侧及二层以上端头商铺外）：进深宜控制在1-2.5跨（8m-20m），不应超过3跨；每铺开间宜控制在1-2跨（8m-16m），开间/进深系数为1:1-1:2.5;(3)餐饮商铺（含一层入口两侧及二层以上非餐饮层端头商铺外）：进深宜控制在2-3跨（16m-24m），不应超过4跨；每铺开间宜控制在1-2跨（8m-16m），开间/进深系数为1:2-1:3；商铺面积满足当地消防设计要求，餐饮商铺面积宜控制在250~300平米；餐厨比宜设置为7:3。2.小商铺房产技术条件提资阶段，商管就配电、排油烟、燃气、空调容量、给排水管径、弱电、结构等各项技术条件应遵循哪些经验参数及关注要点？(1)配电：　A.店铺一户一表（全部为三相电表），电表采用网络远传的费控电表；　B.餐饮按照250w/m2（火锅类、烧烤类可按照300~400w/m2），西式快餐按照250KW/店；　C.服装、配套按照100w/m2；　D.体验类按照150w/m2；　E.快时尚品牌、丝芙兰、屈臣氏、星巴克、哈根达斯等联发品牌按合同约定提供电量；(2)排油烟：　A.排油烟量按照商户面积*（25%~30%）*3.3m*（40~60）次/h的方式计算，（火锅及烧烤类餐饮就餐区排风按照中餐厨房排风下限考虑）；　B.补风量按照排油烟量的80%计算；　C.使用燃气的商铺事故排风量按照商户面积*（25%~30%）*3.3m*12次/h（换气量不小于12次/h）的方式计算；(3)燃气：　A.一般餐饮商户按照0.11m3/h*m2（燃气热值8000kcal/Nm3）的基数设计每小时用气量（m3/h），但各商户的供气量最好不低于30m3/h，不大于70m3/h；　B.需考虑员工食堂燃气用量需求，一般为50m3/h;(4)空调：　A.服装、配套业态制冷指标为150-250w/m2；　B.体验业态制冷指标250w/m2；　C.餐饮业态制冷指标为350w/m2（火锅类制冷指标为400w/m2）；　D.联发洋快餐一般自装空调，但是需预留专用新风竖井、冷媒管道竖井、室外机安装位置和设备基础，同时垂直管路不超过25米；　E.特殊商户（如火锅、海鲜自助、冰淇淋店），供电总量满足的情况下，允许自行安装空调；(5)给水：　A.餐饮商户：小于300㎡不小于DN32，大于300㎡不小于DN40；　B.配套商户预留给水管径DN25；　C.联发洋快餐按照房产技术条件约定配置；(6)排水：　A.餐饮每户预留一个DN150排水管；　B.洋快餐要求设置不小于3m3独立隔油池，排水管道接口位置按商户指定位置预留；(7)弱电：按照建造标准预留光纤网络点1个、电话1个、有线电视1个、POS2个（一用一备）；(8)结构：结构活荷载400KN/㎡，西式快餐厨房区域450KN/㎡。3.小商铺房产条件提资阶段，配电箱、排油烟补风井、风机盘管、后厨排水点位位置如何布置？(1)商铺主配电箱，根据电缆走向，定位原则为商铺后墙、靠柱，电缆走向为最远端并预留3-5米，确保拆改移位有空间；(2)排油烟、补风井按照自然铺靠后墙设置，尽量不要设置在隔墙上和穿越商铺中间位置；(3)跨柱安装的风机盘管应沿商铺开间方向纵向安装，且不得安装梁下，避免后期隔铺后空调机位置调整；(4)餐饮后厨排水点位按照自然铺预留，靠后墙柱子跨中预留，不要靠柱脚、墙脚预留，满足异层排水要求。4.因招商困难，房产技术条件无法按时提供或者提供不准确如何处理？(1)招商进度滞后，导致在房产条件提资阶段，部分商铺无品牌，造成无法提资，商管公司根据万达标准、同一品牌其他项目经验，提出虚拟房产条件（需按照其规划业态的最高房产技术条件提资，给出满足经营和项目公司施工的最基本房产技术条件并移交）；(2)主次力店：按照落位业态通用房产条件提资，重点关注超市、健身、KTV、电器业态；餐饮：按照自然铺预留排油烟、补风、上下水点、配电箱等机电点位。5.步行街精装商铺标准是什么？地面600mm*600mm玻化砖；配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板，大玻璃墙面，大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘（成本含在步行街公共部分综合单价中），隔墙乳胶漆饰面，轻钢龙骨纸面石膏板50系列上人吊顶，刮大白，刷乳胶漆。需安装基本照明，照度满足300lx，选择高