论新形势下县城房地产开发对策.doc

试论新形势下县级城市房地产开发对策 杨中波 贵州盘江房地产开发有限责任公司 贵州 553536 【摘要】通过对当前经济形势下县级城市房地产开发存在问题的分析，阐述如何解决县级城市房地产开发过程中出现的问题。得出县级房地产开发这片蓝海其实拥有巨大的发展空间，只要你战略得当、定位准确、执行有力，县级房地产开发一定大有可为。 【关键词】行业环境；县级城市房地产开发；机遇；对策 引言： 2003年～2013年是中国房地产业发展的黄金十年，也是中国房地产业的高速成长期。接下来到2020年，可以预见是中国房地产业发展从成长期向成熟期过渡，并逐渐走向成熟的关键阶段。这一时期市场的优胜劣汰将进一步彰显，一些管理粗放，产品单一，资金薄弱，管理创新、产品创新能力低下的房地产公司必将被市场淘汰。房地产行业重新洗牌，整合的重大历史节点已经到来，行业的马太效应将进一步彰显。中小房地产商的日子将举步维艰，县级城市房地产商的日子则更加艰难。因此，如何在如此特殊的历史时刻找到突围方法，经营下去成为当务之急。 正文： 一 现阶段房地产外部及行业环境 1 2014年全国房地产开发投资完成情况 房地产投资、房屋新开工面积、房屋竣工面积和土地购置面积四大房地产投资指标增速回落。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，增速比2013年回落9.3个百分点。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积107459万平方米，增速回落2.2个百分点。房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。 2 2014年全国商品房销售和待售情况 商品房销售面积下降，房屋待售面积增加，库存压力明显加大。2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。 3 房地产开发景气指数 房地产开发景气指数下滑自2001年1月份统计该数据以来的最低数值。 二 新形势下县级城市房地产开发的尴尬处境 受整体大环境的影响，县级房地产市场面临尴尬境界。主要表现为：部分楼盘资金链断链；已开工项目停建或缓建；已办理预售许可证的楼盘去化量持续低迷，市场供大于求；金融机构贷款收紧，房地产公司贷不到款；投资投机性房地产需求进入观望期。 以笔者公司所在区域贵州盘县为例，总人口118万，是“全国县域经济与县域基本竞争力百强县市”。该县2014年全年房屋施工面积4643836㎡，商品房销售面积512952㎡，商品房待售面积4130884㎡，去化量低迷，整个市场前景堪忧。部分楼盘出现零首付，停工缓建现象。 盘县2008～2014年全年房屋施工面积与商品房销售面积分析 2015年1月2日县政府出台《推进盘县房地产市场平稳健康发展实施意见》，主要从简化办事程序，降低和减免有关税费，放宽贷款条件等几个方面对房地产业进行扶持，可以解读为县级政府救市的前奏。造成如此原因，主要是县级房地产开发的特点造成的。 1人口呈现梯级流动。我国正处于大规模农村流动人口进入大中城市的时期，大中城市迁入人口大于迁出人口，城市流动人口机械增长迅速。就城、就富、就近迁移。摆动人口占相当比重，在经济发达的城镇密集地区，白天工作在镇上，晚上生活在乡下的“摆动人口”的比例呈上升趋势。人口广泛呈梯级流动，表现为地域间的从农村到城镇，内陆到沿海，从北向南，从西向东。四线城市向三线城市流动，三线城市向二线流动，二线城市向一线城市流动。 2 经济结构单一，一产、二产、三产比例失调，发展不均衡。如笔者公司所在的盘县就是一个以煤炭资源开发为主的工业型城市。经济结构单一的城市，其抵御经济风险的能力偏低。 3 市场容量小，消费能力低。县级城市在我国只能算是小城市，由于人口规模有限，房地产开发的市场份额自然不大。住房的消费人群符合意大利经济学家帕累托提出的二八法则，80%的消费来自20%的高收入者，而这20%的高收入者主要为公务员、企事业单位员工、商人、小企业主。体制内的公务员、企事业单位员工，又有这样那样的福利房或集资房。剩下的80%人口，以农村流动人口为多（大多集中在建筑、务工、经商、家庭服务、服装和餐饮等几个行业），虽然有在城市居住的愿望，但是其收入不足以支撑购房。再加上近年来城市棚户区改造、经济适用房、公租房等保障性安居工程的强劲推进，对市场形成较大冲击，分化了部分潜在购房者。至于，有意愿在县级城市投资购房的投资客，则是少之又少。 4 房地产开发公司准入门槛低。如房地产开发四级资质按《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），注册资本仅需100万元。新《公司法》正式施行，取消了最低注册资本限制，改为认缴制。房地产开发企业资质审批权限也下放到省辖市、省直管县（市），房地产开发公司准入门槛进一步降低。由于县级城市的特