绿维创景景区市场化提升“六要”.docx

景区市场化提升“六要”旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。景区市场化提升“六要”北京绿维创景规划设计院　　A级景区的评定是目前我国景区等级划分的唯一标准，但随着时代的变化和旅游消费者需求的变化，等级划分标准也显现出了一定的局限性。例如对于景区的综合管理水平、服务设施配置、环境与资源的保护过分看重，而对于决定景区成败的资源吸引力和市场影响力的重要因素评定不够重视。市场瞬息万变，若对市场的敏感性不够，不能及时顺应市场做出快速应对，则很容易面临淘汰。因此，绿维创景认为在市场化的引导下，尊重景区现实情况，满足消费者多样化需求，超越5A进行景区提升，也许比景区评级更为重要。　　绿维创景通过10年的经验总结，为不少A级景区(包括已经创建成功的5A景区)问诊把脉，得出了景区市场化提升的创新思路——6个“要”。　　一、深度研判与挖掘资源“要”从开发角度　　从投资的角度，我们将资源的价值区分为本体价值和开发价值。本体价值是资源固有的价值基础;开发价值则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这一评价对于开发商投资，具有很重要的意义。因此，绿维创景所提出的资源评价是一个主观评价与深度挖掘的过程，是深度的研判与创造性挖掘的过程，与本体评价有较大的思路差异。主要体现在以下几个方面：　　 　　二、市场调研“要”符合市场逻辑　　旅游景区的提升设计，最重要的是对市场的把握。要把握好市场，需要从五个方面进行深度研究与策划：　　 　　三、主题确定“要”找魂　　景区提升很重要的一个方面是衡量现有的主题是否适合本景区。如果有清晰独特、引人入胜的主题，并且旅游项目按照主题进行整合打造，景区的旅游吸引力就会得到极大的提升。因此，景区提升首先要找魂，找到适合景区持续发展的主题。　　四、游憩方式设计“要”极富创意　　从景区开发的角度讲，游憩方式设计是对旅游者出游中涉及的各主要要素进行设计安排，使旅游者的旅游过程获得最大满足，景区资源获得最佳利用，从而使旅游开发商、投资商获得最大收益。在“吃、住、行、游、购、娱”旅游基本六要素的基础上，提出新旅游发展六要素——“商、养、学、闲、情、奇”，旅游过程中的游憩活动包括十二个方面。　　1、游憩结构要素分析　　(1)吃得有特色　　在有关吃法的设计中,应该按照特色化、精细化、品牌化来设计。　　 　　(2)住得有档次　　在住宿设计中,要在确定的规模上形成合理的档次结构和布局体系创新，并进一步挖掘住宿文化体系，提升传统的住宿功能，在一定程度上达到住娱合一，使旅游者通过住宿也能够享受到当地文化的独特韵味，使独特的住宿体系也成为旅游地的吸引物。如：地方主题酒店、地方特色建筑酒店、家庭民居旅馆等。　　 　　绿维原创：海南屯昌木色湖高尔夫度假酒店　　(3)行得有差异　　由于旅游客源地和旅游目的地的交通体系具有非旅游的属性,难以按旅游要求进行变动，所以，在旅游交通的设计中，我们主要考虑旅游目的地与旅游景区的交通,尤其是旅游景区的旅行通道。　　 　　2、观赏方式设计——游览　　游憩方式中“游”的设计主要有三个方面：游览内容，游览线路和游览时间。通俗地说就是看什么，怎么看，看多久的问题。所以我们的设计要让旅游者观赏尽可能优的景点，体验尽可能更广的游览方式，拥有尽可能多的观赏时间。　　3、游乐方式设计——娱乐、运动、游乐、游艺、参与性活动　　在游憩方式的设计过程中，应充分发掘当地的特色文化和奇特的游乐方式，把丰富的文化内涵寓意在新奇的娱乐方式中，让旅游者享受到独特的游乐方式。根据不同的分类标准，游乐方式主要包括：　　 　　 　　4、商品交易设计――购物　　旅游商品的设计一定要注重文化内涵，要突出地方特色，要有独特的创意和良好的质量。在规划设计上坚持高标准、高品位、高质量、多档次分类设计，并根据各类旅游者的文化、心理、消费需要进行针对性设计，这样，旅游商品就可以取得丰厚的经济效益和良好的社会回报。　　 　　5、游程设计　　对全部游程的系统设计，包括路线选择、交通工具、景点及滞留时间、游乐安排、娱乐安排、购物安排、住宿、夜间娱乐、餐饮等等。　　五、收入模式设计“要”多元化　　系统分析旅游产业运营中的各种收入模式，把游憩方式与收入方式结合起来，开发旅游产品的收入提升与附加价值，对景区的经营与开发具有普遍的指导意义。　　对于景区而言，重要的是旅游收入总和及收入结构。收入总额的最大化、收入结构的最优化，是旅游项目成功运营的基础。其中收入来源主要有：门票收入、观赏过程收入、参与性游乐、夜间娱