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【案例】延期交房纠纷2013-08-06建筑房地产法律服务团队【案例】延期交房纠纷交房时间是《商品房买卖合同》中必须载明的事项，延期交房毋庸置疑是开发商违约行为，按照合同约定应按日支付违约金，比例双方可以事先约定。如果合同交房期届满，开发商未通知业主收房，责任很好认定。案例顺驰太阳城。但是，近些年随着人们法律意识的逐渐提高，对于商品房交付时是否具备交付条件有了明显的关注，很多业主在办理入住手续时会提到《准入证》这个名词，贻成交房，河北区某一楼盘交房时没有准入证，很多业主不办理手续，那么究竟准入证是什么，未取得准入证的商品房是否具备交付条件，先看案例。案例：20007年2月26日，天津市河东区星河花园住宅小区196名业主，以选民的身份向区人大递交联合签名的罢免函，要求罢免星河花园住宅小区的开发商丁冰的河东区人大代表资格。这是国内目前规模最大的一次由选民直接提请的人大代表罢免动议。同时，这也是业主运用选民的身份来维权，期待以此解决与开发商的矛盾。实际上也搀杂了如何对待天津“准许交付使用证”制度的因素。星河花园在没有取得《准入证》的情况下通知业主交房，到了合同约定的交房日，我发现小区的配套设施还没有搞好，更没有准住证，这些商品房还不具备交房条件。我等了一年多，开发商仍迟迟拿不出准住证，我父亲都79岁了，这个房子就是为父母买来养老的，无奈之下领取了房屋钥匙。”　　拿到钥匙10天后，李高翎将开发商告上法庭，索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊的是，河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发的这份判决书。法院认为，虽然开发商未按照《天津市商品房管理条例》的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收格后即可交付使用，而没有规定准住证制度，所以李高翎败诉。李上诉后，天津市第二中级法院维持原判。法律分析：1、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述“新建住宅商品房准许交付使用证”一般被简称为“准入证”，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。2002年10月24日，天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》，该《条例》对“准入证”进行了初步规定。属于地方性法规中的内容。该《条例》第10条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”《条例》第12条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（2002年12月1日起施行）。该《规定》第12条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该《天津市商品房管理条例》出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议。2、办理《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）需要的材料按照《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的规定，房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料：1、项目竣工验收报告；2、建设工程规划验收合格证；3、非经营性公建配套证明；4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；5、土地使用权证书；6、地名管理部门批准的地名文件；7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。其中，1—4项为法定要件，5—7项为附件资料。需要注意的是“准入证”按幢发放，即所谓的“一楼一证”。3、未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）的后果依据《天津市商品房管理条例》第38条规定：“房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的”。《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第13条规定：“开发企业不按规