酬金制物业管理模式下财会管理与会计核算特征.doc

酬金制物业管理模式下财会管理与会计核算特征 一、引言 　　物业管理收费模式目前主要是酬金制与包干制。由国家发改委和建设部于 2003 年制定的《物业服务收费管理办法》第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。北京物业之窗曾经采访了北京市政府住建委”北京市首批物业管理行业专家库‐社会专家“舒可心，他认为酬金制必将取代包干制。酬金按合同约定收取，可以一定程度上规避亏损风险，则企业不必考虑多元化经营来维持收支平衡，有利于物业公司专业于提供物业服务，酬金制是未来物业管理的必然发展方向。 　　酬金制管理下，物业公司相当于业主的管家，收取的管理费中除酬金外均属物业项目所有，为物业公司代管，业主有权要求审核物业公司的预算、监督和审计物业公司的账目。这就要求业主对酬金制物业管理有较高的认识，对酬金制物业管理财务具备一定的专业水平。因此，在酬金制管理逐渐发展的国内，必然要推广酬金制管理模式知识，探索研究酬金制模式下的会计处理特点及方法。本文主要以只租不售的写字楼为例，单一业主，采用酬金制模式聘请物业公司进行物业管理。 　　二、 酬金制物业管理模式下财务会计管理特点 　　《物业服务收费管理办法》第十二条规定”实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。“这一规定指出，第一，对于收取的物业收费物业公司不具有所有权；第二，物业收费只能应用于物业合同约定的支出。由此可见，酬金制物业财务管理包括以下特点： 　　（一）会计核算基本前提的不同解释 　　会计主体：酬金制管理下的房地产项目会计主体为物业管理处。与一般经营单位及包干制管理不同，酬金制管理形式下，房地产公司或业主委员会聘请物业公司经营房地产项目，定期支付物业公司酬金作为托管服务费，物业公司负责房地产项目的财务核算，财务账务均归业主所有，并随时接受业主审查，运营的盈亏则属聘请人的房地产公司享有或承担。同时，物业托管合同到期时，物业项目的利润或负债由继任物业公司承接。 　　持续经营：酬金制管理模式下，对物业管理企业而言持续经营的前提是委托托管合同的有效性。而对于业主而方，只要物业项目经营持续，物业管理企业托管合同到期不影响持续经营假设。 　　会计分期：在酬金制管理模式下，管理企业应和业主约定划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。 　　（二）定期公示 　　根据《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人报送，在不同情况下具相同意义。对于产权售卖的多业主情况下，业主对于自己缴纳的物业费支出有知情权，即所缴管理费是否与为达到相应管理服务所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理费收支情况的合法监督。对于只租不售的单一产权管理者，负责审核物业管理处提交的第二年物业运营预算，而作为受聘于业主的物业管理处，应向业主定期汇报管理服务情况、费用支出情况及预算执行情况，并随时接受业主的财务审查。 　　（三）相对独立核算 　　酬金制物业管理形式下，管理处做为物业公司的派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性，所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于受聘于业主，管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理公司统一核算，就不能有效保证资金的按规定使用，造成业主利益遭受侵害。 　　（四）收支差额补足 　　根据《物业服务收费管理办法》，酬金制管理要求物业服务的收费除物业管理合同约定外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这建立在业主制订的物业收费标准能够满足物业基本运营支出。但在项目入住率未达到预定成本回收标准时，物业收费不足运营支出之间的差额，应由业主补足。物业合同中往往通过两种方式：无息贷款（或往来款）补足、空置单元物业管理费补足。 　　（五）财务管理中不涉及资金筹集、营运、投资或资金分配行为 　　从《物业服务收费管理办法》第九条规定的酬金制定义中可以看出，实行酬金制管理的物业项目，物业公司只能在预定收取的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，物业项目的盈余属业主与物业公司无关。 　　三、 酬金制管理模式下会计核算特点 　　酬金制管理模式下会计处理的物业行