从秀水豪园看开发小区管理存在的问题3.doc

商品房住宅小区管理中存在问题及建议 ——以秀水豪园小区为例 内容提要：随着城镇化进程的加快，新开发小区的日益增多和老旧小区的日趋破损，由物业管理、产权归属、房屋质量、配套设施完善、公共设施破损维修等小区管理引发的问题和纠纷日益增多，小区管理工作与居民群众生活息息相关，已成为社会管理不可或缺的一个重要部分。如何有效地加强小区管理，减少因此引发的矛盾纠纷，营造和谐、稳定、健康的社会氛围，是摆在我们面前现实而紧迫的重要课题，必须高度关注和认真思考。 中心城区秀水豪园小区竣工于2004年，多年来问题不断、群众怨言颇多、存在问题至今尚未解决，为探讨和解决这些问题，本课题小组相继走访了市区有关职能部门、街道社区有关工作人员、物业公司、业主代表，对城市住宅小区管理中突显的问题进行全面调研,本文以秀水豪园小区为例，从几个层面提出了相应的解决对策,以促进城市住宅小区管理的健康发展，促进社会更加和谐稳定。 关键词：中心城区住宅小区、秀水豪园小区；小区管理 问题与对策 　　 一、秀水豪园小区简介 秀水豪园小区位于屯溪区西部，黄山学院北区对面，竣工于2004年，开发面积13万平方米，容积率0.55，绿化面积46%，开发商品房830余套，目前入住率近80%。 该小区于2008年9月首次在市房管局的指导下，由汇鑫房地产开发公司牵头成立小区业主委员会，同时与鑫诚物业管理有限公司签订物业管理协议，由鑫诚物业管理有限公司负责秀水豪园小区居民住宅的物业管理，店面的物业管理继续由汇鑫房地产开发公司负责。同年11月，小区业主委员会全体人员因难以协调开发商、业主和物业公司之间的矛盾，集体提出书面辞呈；2009年3月，鑫诚物业管理有限公司退出小区。之后因小区业主多次在省、市新闻媒体暴光秀水豪园脏乱差的情况，街道办事处在市文明办的指导下开展小区业主委员会换届，产生了第二届小区业主委员会，随后聘请好管家物业管理公司入住接手居民住宅的物业管理工作，2009年7月，好管家物业口头提出因收费困难等原因要提前解约，但最终因合同约束，好管家物业管理公司维持至2010年4月30日正式退出秀水豪园小区，同时，第二届业主委员会全体成员书面提出辞职。同年7月，在街道多次沟通协调下，牵头组织社区和小区热心人士共同谋划开展业主委员会的换届选举工作，但当时只有60余户参与投票，鉴于北片区有356户入住，离法定的三分之二人员参与投票的要求相差甚远。鉴于这种情况，在请示区房管部门意见后，拟先在秀水豪园南区投票推选成立秀水豪园南区自治小组。但会上南区业主代表拒绝投票，因而至今该小区无业主委员会。 目前，该小区：一是无业委会，无物业管理，脏乱差现象严重，养鸡养狗种菜比比皆是，车子乱停乱放，偷窃事情时有发生，住户埋怨声不断，多次到省市有关媒体反映。二是基础公共设施破损严重，小区窨井盖共1300余个，其中破损的 130余个，严重破损的有70余个，而且路面坑坑洼洼不平，严重影响了小区居民的出行安全。三是房屋质量差，开发商交付的房屋存在严重的质量问题，房屋漏水等情况普遍存在。2010年9月摸底时，有156个房屋质量急需维修。四是生活垃圾处理，目前该小区的生活垃圾由一住户代为清运，每月每户收取卫生费7元，缴纳该费用的住户约达80%，勉强维持运转。 二、商品房住宅小区管理中存在的问题及其分析 据初步摸底统计，目前黄山市中心城区住宅小区约有550个，大致分为五类：第一类，市房管局负责监管的开发商开发的有物业管理的商品房住宅小区114个，无物管的76个；第二类，屯溪区负责管理的区直单位及厂矿企业宿舍区55个；第三类，市经信委、市直机关工委负责管理的市直单位及厂矿企业宿舍区209个；第四类，市、区政府投资建设安置区、保障性住房小区42个；第五类，无人管理或由小区居民自治管理的小区54个。由于时间有限，课题组有针对性地选择商品房住宅小区管理进行调研和探讨。 从走访调研、发放调查表的情况看，商品房住宅小区管理主要存在房屋质量纠纷、物业管理纠纷、业主委员会成立与运行等方面的问题。 （一）工程建设中遗留问题“悬而未决” 部分开发商修建住宅小区规划的不完善性，缺少必要的配套设施，用工材料存劣质导致质量问题，是形成物业纠纷主要原因，也是物业管理健康运行的最大难题。这类问题产生的原因主要有以下几种：一是工程质量把关不严。一些小区在质保期内就出现一些质量问题，比如存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水、排污、排水系统不畅、消防系统不能正常运行等大的维修问题责任权利不清。二是配套规划建设不够。开发商在修建住宅小区时，为了减少建设成本，常常未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等，造成居民把自身未享有的利益怨气迁怒到物管公司头上，造成物管公司和小区的管理压力增大。三是遗留问题纷繁复杂。有些小区开