大城小院管理方案.doc

大城小院管理方案 为了搞好大足区大城小院物业管理服务工作，为小区创造温馨、和谐、优美、整洁的宜居环境，本公司特制订管理方案。 我司保安人员大部份男性是退役军人及优秀的社会青年，初中以上学历，年龄四十五以下二十周岁以上，均经过严格的面试、政审、体格检查，经过保安岗前培训（包括消费知识，保安服务礼仪，法律知识，保安监控系统、电梯操作人员等）；配备统一的保安制服，熟知治安防范措施，门禁车辆，人员管理，夜间巡逻，防火，防盗，防治安事故等工作。 岗位设置及安全班次 经理：1人。 物管员：1人。 收费员：1人 出纳：1人 专业电梯管理员：1人。 水电维修人员：2人 保安队长：1人 保安队员：16人（二班倒、三道大门、一道车库门）。 监控人员：4人（二班倒）。 保洁班长：1人。 保洁员：12人。 绿化工：1人。 （在管理中，可以根据小区的实际情况适当调整） 治安管理 在大城小院物业管理中，运用现有的科学技术手段与管理方法、各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护小区的安全，这是一项很重要的工作，最为业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的二十四小时全天候管理方案。 （一）、管理内容 1常规防范：采取站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响小区安全的行为。 （1）形象门岗的任务: .礼仪服务； .维护出入口的交通秩序； .对外来车辆和人员进行验证、登记或换卡； .制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员 进入小区； .夜间对外来人员进行询问和登记； .严禁携带危险物品进入小区； .遇到外来人员将大件物品带出小区，即与业 主核实，并作登记； .上班时间穿戴整齐、按规定着装、佩戴工作 牌、保持精力充沛、不做与工作无关的事，不做不雅观的举动。 .主动向业主问好、待人彬彬有礼、举止文雅 接待态度认真、诚恳答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。 .为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的任务： .按规定线路巡视检查，不留死角； .巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安 全，做好安全防范工作。 .对小区内及楼层安全、防火的检查； .防范和协助公安部门处理各类治安案件； .防范和制止各类违反小区管理制度行为； （3）技术防范： 应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小 区内的治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。 .值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情 处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。 （二）管理措施 1、实行半军事化管理，制订保安管理和奖惩 制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心； 2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军 事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制订《紧急事故处理方法》，定期组织演习； 3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一， 配证上岗，语言文明，举止得当； 4、严格执行保安巡逻制度，确保巡逻质量； 5、监控中心定期检修，保养，确保监控设备完好； 6、保证监控、值勤记录详细完备，确保监控设备完好； （三）纠纷管理 1、发生纠纷事故时，保安人员协助管理处处理； 2、服从相关领导统一指挥； 3、尽快控制现场，以免造成人员混乱局面； 4、协助主任作好人员协调及报警； 5、协助好家属安抚工作，避免情绪失控人员做出过激行为； 6、提高警惕，避免坏人起哄和混水摸鱼； 7、纠纷过大、过乱，保安应保持冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂保安的业主，可上报经理，由经理组织人员出面协调妥善处理； 8、对小区的突发事件、应急措施必须做到依法制止，积极疏导，尽快平息； （四）投诉管理 1、有效投诉按政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强沟通，管理人员定期走访业主，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为业主排忧解难，投诉处理有结果、有记录和进行回访。 2、采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善小区服务内容，在日常工作中，注意收集信息意见，加强业主的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。 消 防 管 理 消防管理是高层电梯楼的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合小区的实际，切实做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全（本公司拥有一支从事消防安全管理的专业团队，具有丰富的消防安全管理和防范经验）。 管理内容 1、做好消防监控中心的管理； 2、做好消防设施、器材的管理； 3、保持消防通道的畅通； 4、加强电梯楼装修期间的消防安全管理； 5、严禁违章燃放烟花爆竹； 6、严禁携带、储藏易燃易爆物品； 7、防止电器短路、管道泄露等引发火灾因素； 二、管理措施 1、对消防设施、设备的各项图纸及使用操 作说明进行系统的分析并妥善保存，并对其装置的