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佳一家房地产基础知识培训 在培训前需要了解什么是房地产 （基本概念）：房产 房地产 地产 土地（所有权国家、使用权可转让）： 发展商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 房地产经营： 1、流通 2、开发 3、房产修建 4、房产消费服务 5、房产业务咨询、科研、教育 6、房产多种经营 市场分类： 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 建筑物的分类（按建筑材料分）： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构 建筑物的分类（按承重方式分）： 1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它 建筑物的分类（按建筑高度分）： 1、低层 2、多层 3、小高层 4、高层 5、超高层 房产分类： 居住物业 商用物业 房产的分类： 1、住宅：包括公寓、别墅、普通楼房住宅、其它（四合院、平房等） 2、办公楼 3、商业用房 4、商住两用 5、其它：包括教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教等 居住物业质量指标： 1.朝向 2.采光（楼层与间距） 3.内部设施（厨房、卫生间面积、水、 电、天然气、下水道通达率） 4.外部延伸（庭院、阳台、露台拥有率） 5.其它（防盗、消防、避雷、电梯等） 商用物业性能指标： 1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等） 6.其它 建筑物面积的计算： 1、占地面积 2、容积率　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 3、使用率 4、绿化率房屋面积的计算： 1、实用面积（净面积） 2、建筑面积（套内面积、轴线面积） 3、公摊面积 房地产的交易： 1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁 （1）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质 影响房产租、售价格的因素： ? 房屋的理论价格 ? 房屋的结构、质量、功能、新旧程度 ? 房屋层数与朝向 ? 环境因素（地理位置、交通、商业娱乐网点等） ? 房屋的供需状况 ? 政策因素 ? 土地价格的变动