胶南市地税办公楼物业管理方案.doc

胶南市地税局办公楼 物业管理方案 青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司 第一部分 物业管理服务总体模式及配套措施 一、项目调研 胶南市地税局办公楼位于胶南市中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使管理服务工作更加贴近地税局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下： 1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、运行管理均有较高的要求。 2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。 3、对于各项费用的支出和计算，不可预测的因素比较多。市场变化对物业管理费用的支出也将有着难以估摸的影响。这对于物业管理来说，有着一定的潜在风险。需要物业公司在管理过程中不断的创新、拓展多种经营门类，来对风险进行规避，对可能因风险产生的损失进行填补。 二、项目定位 从所处的地理位置来看，该项目位于胶南市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。 作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。 基于对上述的思考，物业公司将遵循“精心管理、精诚服务、精品项目、精彩空间”的宗旨，以“建筑保值增值、隆海增光添彩、业主满意舒心、树立隆海品牌”为目标，把全新的理念，全新模式注入到该项目,倾力打造一流的精品项目，提高物业管理水平，推动隆海物业在胶南的发展。 三、该项目的管理模式 1、 管理模式： ⑴ 紧密围绕“社会效益”这一运作核心 ⑵ 提供“质优价廉”的服务产品 ⑶ 倡导“以客户为中心”的流程管理思想 ⑷ 建立以流程为基石的客户需求价值链 ⑸ 推广“全心全意，精益求精”的服务文化 2、 实践该模式的思路： ⑴ 强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位置。 ⑵ 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 ⑶ 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 ⑷ 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 ⑸ 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 ⑹ 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境 六、运作体系 在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。 1、整体运作流程图 2、以“客户为中心”的服务流程 3、 创建地税局办公大楼有效的服务价值链 4、隆海物业管理地税局大楼的目标 管理指标承诺及实施措施 序号 指标名称 国标 投标指标 测算依据 主要措施 1 公共场所设施保洁率 98% 安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计x100 1、保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格； 2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间 3、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成办公大楼的重要特色之一 2 清洁保洁率 99% 100% 一工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据 1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖励 2、保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示热爱环境卫生 3、保洁监督机制健全。 3 绿化完好率 95% 98% 完好绿地/总绿化面积x100% 1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度 2、巡逻保安人员负责环境日常保护 3、主管人员及时发现绿化问题 4、绿化监管机制健全 4 火灾发生率 1‰ (年) 0.5‰ (年) 发生火灾数/大楼总户数x100% 1、多种途径宣传消防安全 2、培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患 3、管理到位，合理使用设施、设备等 4、分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火 5 管理区域内治安案件发生率 1‰ 0 以辖区公安部门纪录为依据（除业户内部原因造成外） 实行24小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速及巡查，设立24小时报警中心，落实保安各岗位职责，明确责任区域，并在重点部位，调整闭路监控系统及红外线报警装置，以确保业主人身财产安全。 6 管理人员专业岗位合格率 90% 100% 培训合格人员/培训员总计x100% 1、管理人员公司制度和岗位职责培训 2、人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实 3、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。 7 照明灯及疏散灯完好率 95% 99% 完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量x100% 1、每日记录检查情况及时更换