《试述物业管理中的法律纠纷问》题》.doc

试述物业管理中的法律纠纷问题 【内容摘要】随着我国房地产业的发展，物业管理引入我国，它在市场管理中的作用。物业管理作为一项新兴服务行业，是对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，行政管理部门面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题的法律问题及原因入手，提出几点对策。在文章中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理法律问题进行了分析，最后对物业管理的问题提出了自己的看法，希望通过自己的分析和写作能对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力关键词 物业管理随着城市建设和城市改造工作的开展，物业管理行业逐渐兴起物业管理发生的纠纷随之出现，。我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范，各地方法规对物业管理的规定都不一致，且内容简单不具体，使物业管理的内涵模糊、泛，难以操作，实际中容易产生纠纷并不便处理，物业管理的性质物业管理纠纷的处理一、物业管理概述 （一）、物业管理的概念物业一词译自英语property或estate原是香港房地产中贯用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国物业是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。 1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来“物业管理”的定义，大多从专业化物业管理公司接受物业业主及使用人委托从事物业管理活动角度来给出定义的。 （二）、物业管理物业管理托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，：?1物业管理行为是一种服务活动。2物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。?3物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。广义上是指在物业管理服务过程中，当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议；包括行政纠纷、民事纠纷。 狭义上仅指在物业管理服务过程中，物业管理服务合同当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议。物业管理行为属于民事法律关系范畴一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同明显区别： ?1）合同对方的过渡性。物业管理企业新建物业出售前的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。 2）管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。 ?3）服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。4）服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。二、我国物业近年来因物业管理而产生的各类纠纷增长迅猛，2002年受案194件，2004年受案1898件，增长192％，2005年受案2649件，增长40％、我国物业管理法律中的一些问题 尽管近年来加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就（）、不单是指地域管辖，还包括自治权与司法权、司法权与行政权以及民事审判权和行政审判权的划分。对物业管理的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地。但是，关于这类纠纷的管辖权的确立，除了遵守我国民事诉讼法一般地域管辖原则——即原告就被告原则外，还应该分析其不同类型的纠纷的特点来确定管辖。 物业管理合同一种民事法律行为，《民法通则》规定下列生效要件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。 物业管理作为一新兴的行业确实还存在着很多急待解决的问题。完善物业管理法律体系是当务之急，下面是解决物业管理纠纷的几条建议 ： (一)增强业主契约意识，审慎订立合同。 物业合同是业主与物业管理