EVA核算办法的参考.doc

EVA核算办法 1、非项目负责制的房地产公司，EVA采取分段计算，分管总裁的EVA按分管范围汇总计算。即房地产企业按买地、建设、销售三部分分别计算EVA，三阶段合计为该公司EVA。 买地： EVA=土地成交时公允价值-实际支付的资金-管理费用-资金成本 其中： 资金成本=占用资金×资金成本率×占用时间（年）； 占用资金=买地实际支付的资金； 占用时间=支付日起至土地合同签订并取得土地证止； 管理费用指买地所产生的各项费用. 建设阶段： EVA=项目目标成本×（1+建设利润率）-实际建安成本-期间费用±其他调整项-资金成本 其中： 资金成本=占用资金×资金成本率×占用时间（年）； 占用资金=开工之日的土地公允价值+项目建设成本； 土地资金占用时间=开工之日起至取得竣工备案表之日止； 项目建设成本按实际支付资金计算； 建设占用资金占用时间=实际支付月起至取得竣工备案表之日止； 建设利润率=10%（暂定） 销售阶段： EVA=销售收入-销售成本-期间费用±其他调整项-资金成本 其中： 销售收入根据销售成本加一定的利润确定，利润按项目的性质、市场行情确定。 销售成本=取得竣工备案表之日按公允价值计算的土地成本+项目目标成本×（1+建设利润率）； 占用资金=取得竣工备案表之日按公允价值计算的土地成本+项目目标成本； 占用时间=自取得竣工备案表起至销售回款结束止； 2、哈尔滨、安徽XX等实行项目负责制的企业 从项目开始到销售回款为止计算完整的EVA。 1）项目当年没有结束的，可按上述第1条分段模拟计算， 2）项目销售结束年度的EVA为项目总的EVA扣除各年度模拟计算EVA作为当年实现的EVA。 3、资金成本率 1）、权益资金成本率为5.5%/年 2）、股东借款（股东抵押、担保）资金成本率为8% 3）、买地、销售阶段资金成本率按5.5%/年，建设阶段占用资金总额减所有者权益后的余额加股东担保额的资金成本率按股东借款利率8%/年计算。 四、从净利润调整到EVA 表一 EVA 计算表 项目 序号 合计 买地 建设 销售 净利润 1 　 　 　 　 加：财务费用 2 　 　 　 　 减：其他业务利润*50% 3 　 　 　 　 利润调整额 4=2+3 　 　 　 　 减：所得税调整额 5=4*25% 　 　 　 　 税收净利润 6=1+4-5 　 　 　 　 减：资金成本 7 　 　 　 　 EVA 8=6-7 　 　 　 　 注：1、房地产开发企业按买地、开发、销售三部分分别计算EVA， 2、物流企业以及自建自用的项目按买地、建设分别模拟计算EVA。 3、其他企业如酒店、XX、XX公司、XX等公司直接计算EVA。。 五、资金成本——权益资本与股东借款 表二 资金成本计算表 项目 序号 金额 备注 一、权益资本 1 　 　 平均所有者权益 2 　 　 加：负债合计（不含关联方往来） 3 　 　 减：应付票据 4 　 　 应付帐款 5 　 　 预收帐款（不含房地产预售房款） 6 　 　 房地产预售房款 7 　 　 应交税费 8 　 　 应付利息 9 　 　 其他应付款 10 　 　 其他流动无息负债 11 　 　 加：按公允价格计算的土地成本与实际成本差额 12 　 　 减：预付土地款 13 　 　 减：完工交付销售（取得竣工备案表）开发产品成本 14 权益资本 15=2+3-4-5-6-7-8-9-10-11+12-13-14 　 　 资本率（5.5%） 16 　 暂定 权益资金成本 17=15*16 　 　 二、股东借款 18 　 　 应收股东（关联方）往来 19 　 　 加：股东提供抵押额 20 　 　 加：股东提供担保额 21 　 　 减：应付关联方往来 22 　 　 调整后股东借款 23=19+20+21-22 　 　 资本率（8%） 24 　 暂定 股东借款资金成本 25=23*24 　 　 三、资金成本 26=17+25 　 　 说明：1、建设阶段企业及其他非房地产、物流建设期按表中要求计算。 六、经营成果 表三 利润计算表 项 目 序号 合计 买地 建设 销售 一. 营 业 收 入 1 　 　 　 　 减: 营业成本 2 　 　 　 　 营业税金及附加 3 　 　 　 　 土地增值税 4 　 　 　 　 二、主营业务利润 5 　 　 　 　 加：其他业务利润 6 　 　 　 　 减：管理费用 7 　 　 　 　 销售费用 8