个人二手房交易地方税收政策指南.doc

个人二手房交易地方税收政策指南 一、个人二手房交易税收政策 个人转让二手房涉及的地方税税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、印花税和教育费附加。转让房屋的个人为营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育费附加的纳税人，房屋交易的双方均为印花税的纳税人。 个人转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，同时纳税人应按实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的税率为：在市区的税率为7%，在县城（镇）的税率为5%，其余的税率为1%。教育费附加按3%征收。 2、计税依据 营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。纳税人申报的成交价格或评估价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可以按《税收征管法》的有关规定核定其计税价格。 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据。 3、个人无偿赠与 个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生房产交易，应按规定征收营业税。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 4、税收优惠 自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。 （二）印花税?1、税目、税率 个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。 取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。 2、税收优惠 自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 （三）土地增值税 1、征税对象 个人转让不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。 2、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，具体计算公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 3、计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。 个人转让二手房，凡能够提供购房发票的，法定扣除项目金额为：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。 个人转让二手房，不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。 对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法。 4、税收优惠 对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。 自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （四）个人所得税 1、税目、税率 个人转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。 2、计税依据 计税依据为转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费用按合法