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儿童主题商业迷局：风险大于机遇?合作开发求生2013-09-04?曾倩文?RET睿意德儿童消费的创新商业模式正在进入地产商的视线。近年来，商业地产与儿童经济联姻的势头越来越猛，儿童商业几乎成为了城市综合体的 “标配”。然而，这一块诱人蛋糕的背后，却是夭折者众、壮大者少的尴尬。?在电商大潮的冲击下，中国传统的商业模式进入 “第四代商业模式” 即以 “休闲体验为核心” 的商业模式，其盈利核心是，让人停留并多次消费，有效地拉动家庭式消费人群，带动项目整体的人流量，并产生多元化、多层次的消费。于是，在多次市场论证后，“商业地产+儿童主题业态” 的商业组合应运而生，填补了原有模式下的商业地产在此领域的空白。其中，儿童业态主要有儿童主题MALL、儿童游艺娱乐、儿童职业体验馆等。在激烈的市场竞争中，一大批主打体验经济的品牌率先诞生，如孩子王、希乐城、酷贝拉、星期8小镇、Do都城等。??数据显示，2011年我国整个婴童市场已达1万亿元，预计2015年将会达到3万亿元，2015年之后中国将会成为全球最大的婴童市场，增长速度在20%~30%，大大超过同期零售业的增长速度。从2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。如在新一轮的品牌调整中，世纪金源购物中心推出了定位中高端的 “童兜百货”，北京大钟寺中坤广场、首地大峡谷、华润五彩城纷纷加大了儿童业态的占比。仅在今年4月，恒大动漫旗下的趣库品牌童装就先后入驻济南百盛、万达和石家庄东尚等10余家购物中心。?尽管儿童市场需求大已成行业共识，但有市场需求不代表儿童主题商业就一定会红火。RET睿意德商铺部董事杜斌指出，中国的儿童产业2000年左右才真正形成，家庭中儿童的消费很难从家庭整体消费中分割出来。在商品种类不够丰富的前提下，儿童主题百货拼不过综合百货，多数走向夭折，而 “舶来品” 儿童职业体验馆也存在严重的竞争和淘汰。?风险大于机遇?2012年6月，号称亚洲最大海洋主题儿童百货——厦门海螺湾儿童百货突然闭门歇业，项目开发商集体消失，留下的是一大堆没有结清的债务和众多损失惨重的商户。而在两年前的8月18日，海螺湾儿童百货才刚刚进驻厦门，并高调宣称要填补厦门没有儿童主题商场的空白。随着第四波婴儿潮的到来，房地产开发商弃宅从商，儿童主题百货成为投资热土。然而，随着广州、深圳、苏州、杭州等城市的儿童主题百货项目纷纷开业，紧接着确是倒闭潮。?“中国传统的儿童零售业已经在走下坡路。” 杜斌向中国房地产报记者表示，从已有营业的儿童主题商场来看，目前尚未出现可作为标杆的商场。儿童主题商场规模都比较大，而目前市场客户相对比较窄，租金贡献度低，大多数开发商高估了儿童市场的容量和潜力，将一个已经进入半衰期的市场当成了一个新兴市场，从而在经营策略上产生偏差。?无独有偶，作为儿童体验经济的 “弄潮儿”，备受商业地产开发商宠爱的儿童职业体验馆也面临着过剩的危机。儿童职业体验是一类新兴的儿童娱教服务商业项目，即为儿童提供高仿真设施道具和模拟场地，在专业老师的指导下能够在不同职业体验主题店中扮演各行业成人职业角色，在玩乐中培养职业理想。1999年在墨西哥诞生的Kidzania（趣志家）是世界上第一家面向儿童设计的职场体验主题馆。2010年，Kidzania宣布在上海建设投资1亿元的儿童乐园，但仅1年后公司就宣布撤资并停建项目。?相关调查显示，2008年大陆出现了第一家儿童职业体验乐园杭州DO都城，此后4年里，儿童体验馆竞争惨烈，北京、上海、深圳到发达的二级城市纷纷建设，截至2012年底建设完成和筹建中的数量超过80家，但撤资和倒闭的也突破1/3数量。对此，国家发改委政策司调查员对全国80个场馆做完调查后指出：“无一正常盈利、无法形成良性运作、无法实现正常税收，也就无法良性成为产业配套和政策。” 2013年过后，儿童职业体验馆将从发烧期进入理智期。“北京通州欢乐之都，现在基本上是靠场馆门票收入苦苦支撑，已处于半营业状态。现在行业内已有几家知名的企业放慢了扩张的脚步，开始观望市场，以规避快速扩张带来的风险。” 中国儿童产业研究中心主任张远萌指出，中国儿童职业体验馆已经迎来洗牌。?合作开发求生?处于创业阶段的儿童主题商业地产，在生存压力之下，摸索出了新的发展路径：与资源提供方利益绑定，互持股权。?当中国首个儿童体验馆 “星期8小镇” 2009年入驻上海仲盛世界商城时，仲盛还是一个人气冷落的商场，招租率不足25%。而仅仅半年后，商场的招租率达到了75%，甚至带动了儿童板块商家的入驻。有人评价说，一个星期8小镇，成就了整个仲盛商城。记者从仲盛方面了解到，仅仅4年后，随着商场方面上涨房租，星期8小镇的交租情况已开始变差。?杜斌告诉记者，作为星期8小镇第一家店，仲盛商场分店只能算是商场里的主力店，为项目吸引