石家庄写字楼市调2015精选.ppt

目标客群定位 行业 分析 中、大型企业总部 基于南部商务区的产业集群以及万达商业圈的商务氛围，部分大型公司会选择入驻。销售中也会尽量争取大型客户入驻，以提升写字楼客户档次，形成领头羊作用。 外贸、物流产业链企业 综合市场写字楼客户情况和宁波外贸企业居多现状，外贸行业为最大客户来源，市场中部分写字楼占到80%。 现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告等） 这部分客户更多地是对建筑环境、办公空间的要求较高，以期将办公环境理解为创意、创富的灵感空间。 金融、保险、投资类企业 这部分企业会综合考虑产品性价比和项目位置及配套，在鄞州南部商务区购置写字楼。 周边县市、乡镇实力企业 欲在宁波市设立企业形象展示及办公地点的鄞州周边县市、乡镇企业会考虑选择本项目。 投资客或其它 考虑到目前价位相对较低，以及南部商务区良好的发展前景，中远期投资价值相对较高，打算进行中远期投资的客户会选择购买。 本项目的客群应定位基于地缘型企业的基础上，将范围圈定相较广泛，以寻找更多可能性客群（对未来CBD、公园生态、产品定位的认知）。 目标客群描述 行业 客群描述 中、大型企业总部 根据对宁波工业企业的抽样调查，出于提升企业形象、便于同关联企业的业务往来等原因，目前约8%的工业企业在工厂外的写字楼内有办公场所，作为其营销、管理基地。宁波目前三大国家级开发区（包括大榭、保税区、经济技术开发区）均在本项目东面， 并聚集了较多能源、钢铁、造纸、造船、石化、出口加工等规模较大的工业企业。交通的便利性是本项目吸引其中的部分工业企业的优势所在。 外贸、物流产业链企业 大多数写字楼此部分客群为主，规模较大的物流公司目前主要在三江口周边写字楼内办公，一些企业已开始考虑新的办公场所，如马士基即由人民保险大厦搬至华宏国际中心。 现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告等） 专业服务类公司目前在宁波写字楼客户中所占的比重还比较小，这一类企业是上海、深圳等一线城市写字楼客户的主要来源，随着宁波城市地位的提升，此类企业的比重会显著上升。 金融、保险、投资类企业 随着金融类企业在一线城市以下的业务扩张，宁波于长三角较大经济总量对这部分企业的吸引力越来越大。此类公司非常注重办公形象，对写字楼的地理位置、外部形象、内部硬件设施非常注重，具有较强的价格承受能力。 周边县市、乡镇实力企业 南部商务区对于南三县是进入宁波的商务门户，基于地缘价值和商业扩张，已有相当部分的周边企业进入宁波大市区办公，以寻求更多商机。 投资客或其它 在目前写字楼销售压力巨增的情况下，未来市场将以企业购置自用为主，但也不排除市场投资客的比例。当推售价格与租金产生的考量中能获取较大利润回报的情况下，投资客的增加可以扩大本项目的客源群体。 目标客群需求分析 ■ 形象展示的需求：外立面的美观、大堂的气派、楼宇的现代感等。 ■ 产品层面的需求：面积合适、设施完善、采光性好、通风性佳等； ■ 外部沟通的需求：交通便利、区域发展前景； ■ 产品硬件的需求：电梯的数量匹配、有智能化办公区间等； ■ 商业配套的要求：银行、餐饮、休闲娱乐、商业设施等； ■ 成长需求：写字楼的影响力能促进公司的成长； ■ 形象需求：写字楼的形象能满足企业的形象塑造； ■ 资源需求：进入的写字楼或者区域能为企业带来更多的有效信息和有利资源； ■ 财富需求：区域的成熟带来物业的升值、企业创造更多财富。 ■ 健康需求：健康办公正越来越被受到重视。 对于本案推广来说，如何满足目标客群的核心需求将是本案立足市场的关键点。 目标客群的核心需求分析 需求价值点 ？ 经过对客群的定位思考，我们发现目标客群的核心需求关系着我们的项目定位与生存，同时也发现客群的核心需求价值点为：未来/财富/建筑/自然。 Part3 项目产品分析  项目机会 项目劣势 项目威胁 项目优势 ■地块发展规划前景良好； ■地处石家庄新中心区，地理位置优越，交通便利； ■处于大型城市公园旁，外部景观资源良好； ■项目建筑外型突出，富于创新行及后现代性； ■项目内部地块平整，且沿城市干道线。 SWOT 矩阵分析 ■地块周边推出相关项目，先期开发未能领先竞争对手； ■作为南部CBD，政策导向明显，且已形成一定的城市建设； ■当地民营企业高度发达，具有良好的写字楼消费能力； ■附近有工业园区，具有良好的产业支撑，易形成购买客群； ■城市建设进程加快，配套进一步完善，逐渐消除距离抗性； ■对房地产的宏观调控，提高首付、按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费人群购房后期财务成本； ■人民币面临进一步升值压力，对当地外贸行业等影响深远，抑制了部分需求； ■东部新城与石家庄中心区相近的发展空间定位，将使前者分流部分客户群； ■周边相近性质用地繁多，潜在竞争明显； ■国家政策调控的不确定性； ■石家庄写