物业管理的招投标.docVIP

第四章 物业管理的招标与投标 教学目标（5学时）熟练掌握物业管理；熟悉物业；物业管理。 物业管理 教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。 A公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”，通知 A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法?根据我国《合同法》的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合《合同法》规定的要约构成，属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，《合同书》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，A公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对A公司和该发展商均产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。 发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。 关于市场的定义目前有许多概念，一般来说是指商品交换和商品买卖的总和，也就是商品交换的场所。物业管理是服务性行业，所出售的是无形的商品，核心是服务。这种管理服务同其他商品一样也具有价值和使用价值。也就是物业管理服务消费需求的总和物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体、市场环境等方面组成。（1）市场主体市场主体是指直接在市场中进行交换的个人或组织，可分为供给主体和需求主体。供给主体是各类的物业管理机构，即通过合法手续取得物业管理经营资质的组织。如专业物业管理企业、专项服务企业（保洁、保安、绿化等）。需求主体是物业的业主和使用人。（2）市场客体市场客体是在市场上用于交换或出售的对象。物业管理市场上的交换对象就是物业管理服务，是一种无形的商品。主要体现在三个方面：一是常规性的公共服务，保安保洁、环境绿化、设施维护等；二是针对性的专项服务，饮食、超市、健身美容等；三是委托性的特约服务，照顾老人等。（3）市场环境市场环境是在市场上保证交换进行的各类法律法规。市场秩序要由相应的法律法规来约束。针对物业管理市场法律法规主要有：与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法等；具体的有关物业管理的法规和政策，如物业管理条例、物业管理收费办法等；各类物业管理的契约或合同，如物业服务合同、管理规约等。物业管理市场的特性物业管理市场除了具有一般市场的特点外，还具有以下几个特性。（1）交换对象的固定性物业是建筑在土地之上的，具有不可移动性，它不同一般商品在交换时可进行空间上的移动。而物业是物业管理的载体，物业管理活动必须在一定的建筑区划内进行，为特定的业主和使用人提供服务。（2）交换行为的约定性在一般商品市场上，大多数商品是先交换后消费，并由此建立交换行为。但在物业管理市场上，确定交换行为是供求之间的一种事先约定。为了明确双方的责任、权利和义务，供求双方必须事先签订物业管理委托合同。（3）交换内容的多样性物业管理的对象范围相当广泛，物业管理提供的服务种类和内容比较多，也比较复杂。不同的物业类型，不同的业主和使用人他们需要的管理服务是不一样的，就是同一建筑区划内物业管理服务也是复杂多样的，如日常服务、特约服务、专项服务等。（4）交换时间的延续性一般的商品交换或服务与交换对象接触的时间短，大多数都是一次或数次。物业的使用周期较长，短的十几年，长的几十年，甚至上百年。物业管理服务不能像有形的商品一样被库存起来，需要周而复始持续供给。提供服务和接受服务都是相对长期而稳定的。（5）交换过程的整体性在商品或服务过程中，通常只强调商品或服务的某几项作用，如自行车的代步与锻练、旅游的观光与休闲。物业管理的目的是为业主和使用人提供一个舒适、安全、方便、健康、优雅的生活和工作环境，这需要物业管理全方位、整体的管理服务。 物业