土地一级开发法律..doc

我国土地供给制度自2003年 起经历了土地清理整顿、宏观调控等一系列行业“革命”后，市场发生了深刻的变化，尤其是随着土地招拍挂制度的确立与土地收购储备制度的实施，从“生地”到 “熟地”的土地一级开发的过程便成为土地能否形成有效供给的最重要环节。土地一级开发亦成为各级政府、开发商关注的焦点问题。《石家庄市市区土地一级开发 暂行办法》已经市国土资源局研究同意，正在报市政府办公厅转发，本文将结合上述暂行办法及全国土地一级开发的实务从法律的视角谈谈笔者自己的看法，希望给 广大的开发商朋友提供一点帮助。 ? 一、土地一级开发的定义 ? 土 地的一级开发不是一个法律术语，是各地约定俗成的一个概念，专家、媒体、以及各个城市对一级开发的定义不尽相同，一般认为一级开发是根据“政府主导、统一 规划、市场化运作”的原则，遵照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开 发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案)以 后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体。获得土地一级开发项目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的 投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项 目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。 ? 石 家庄市国土资源局针对本市的实际情况，在借鉴外省市经验的基础上，起草了《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》，暂行办法对土地一级开发进行了界定：“本 办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政 基础设施建设，达到土地供应条件的行为”。石家庄市的城中村改造、旧城改造将按照《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》的规定实施一级开发。 ? 二、土地一级开发的工程量内容 ? 按照《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》的规定，土地一级开发主要包括： ? （一）、办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续； ? （二）、实施集体土地征收工作； ? （三）、实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作； ? （四）、完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作 ? （五）、根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设； ? （六）、其他一级开发工作。 ? 各地对一级开发的概念不同，一级开发工程量内容也不同，除了石家庄市上述界定外，有的地方还要求在一级开发过程中，将二级开发的前期手续全部办理完毕，甚至将小区的道路、绿地、公共配套全部做好再行供地，二级开发商只是直接施工，但实际效果并不理想。 ? 三、土地一级开发的法律渊源 ? 各国立法为了保障政府顺利完成其社会管理职能，均从法律上赋予政府有强行征收私有财产的权利，其实是一个强行　将私有财产转为国有的制度，我国也有这方面的立法。 ? 《宪法》第十三条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 ? 《土 地管理法》对征收集体土地以及可以收回国有土地使用权的几种情况进行了详细规定并对征收与收回的补偿做了原则性规定，同时明确规定农民集体所有的土地须由 政府征收，可以收回的国有土地使用权须由政府收回，政府是征收和收回的主体，因此政府也是对被征地农民和被拆迁人进行补偿的主体。 ? 《物权法》第42条 规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土 地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个 人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；第148条规定，“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条 的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。以上规定均明确了政府是征收和补偿的主体。征收和收回都需要由政府做出决定，这个决 定属于行政强制行为，集体土地征收为国有土地通过征收补偿来实现，而收回出让的土地使用权则是采取退回土地出让金的方式，对征收土地上的附着物采取拆迁安 置补偿的方式。政府的征收或收回决定的实现绝不仅仅是一个文件的实施，征收和收回是一个过程，不仅包括文件的制定、公告，还包括征收补偿、拆迁补偿等的实 现，直到土地交付并进行验收，整个过程才能完结。 ?