土地估价报告常见错误..doc

土地估价报告常见错误 133 例 土地估价报告的试题, 一般是给出一个有 40 个错漏的土地估价技术报告 , 让考生挑出有错误的地方, 一般答到 20个都可以拿较高的分数, 但是, 要想做好指错题, 还是必须掌握一定的方法。 1. 要快速浏览报告.注意训练自已的阅读速度, 不要让阅读的时间耽误了做题时间。平时要注意好常见问题发生的地方 .胸有成竹地有针对性的看, 次要的套话可以带过.这样节省时间. 2. 把握关键点.要熟悉标准的报告的规范模式和基本要求, 以及几大估价方法的选用、计算公式、参数的选取、每一中间步骤的计算等, 对容易出错的地方要心中有底。 3. 回答要简洁而有条理。要指出错在哪里和为什么错, 这 2 部分内容缺一不可 .考试中报告实际存在的错误比要求找到的错误还要多很多, 所以找全相对来说不难。这样, 更应该注意将错误找对, 并把原因说清楚。 4. 按报告的先后顺序把错误编好序号逐一列出.( 可以先在试卷报告中找出错误做个简单标记, 最后一起编号, 写在答题纸上 ) 。 为了便于考生们在短期内系统全面地熟悉常见的错误类型和报告中容易出错的地方,将历年案例改错题涉及到的错误都汇总在一起, 然后, 按考试大纲的要求, 补充了教材中需要特别注意的内容(很多是以前未考到的地方), 分门别类列在下面, 供大家学习参考。当然, 不可能面面俱到, 因为很多隐性的错误是根据具体的项目不同而出现的, 所以, 大家还是要熟练掌握估价的知识才能做到举一反三, 应付各种场面。当然, 也可以补充自己发现的新错误类型。(2002 年、 2000 年、1998 年) 第一部分 总述 1. 只写了“第一部分：未在后面写“总述”； 2. 估价项目名称不明确； 3 估价目的中, 未说明估价的应用方向； 4. 估价目的中, 对土地权利说明不明确； 5. 估价依据中, 未列出土地估价的技术标准,即估价规程； 6. 估价依据中, 引用的法规名称不正确； 7. 估价依据中, 应包括土地估价规程等, 不应当把过时的旧文件作为报告格式规范； 8. 估价依据中, 缺少估价对象土地证书或权属证明； 9. 估价依据中,“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统, 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些； 10. 无估价对象描述； 11. 地价定义不清楚，未明确宗地设定用途、设施、年期、权利、土地开发程度等内容； 12. 地价定义中, 未说明是什么权利的土地价格； 13. 估价期日非具体时点 ( 无“日”)； 14. 估价日期中, 未注明估价的截止日期； 15. 使用说明中, 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准； 16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用, 而不是上级主管部门使用； 17. 缺少土地估价师签字栏； 18. 估价结果中, 缺少楼面地价，无单位地价和大写（无汇率 , 币种不统一）； 19. 缺少《估价结果一览表》； 20. 需要特殊说明的事项中, 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明； 21. 需要特殊说明的事项中, 未办理出让手续就入股, 不合规定； 22. 报告有效期错误, 应为半年； 23. 非土地估价师签名； 24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号； 25. 出具报告的时间离估价基期过长； 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 26. 估价对象描述中, 待估宗地的项目描述错误.如：容积率数值不对； 27. 土地位置状况中, 缺少土地用途、土地级别的描述； 28. 土地级别与土地等同； 29. 态土地权利状况中, 缺少他项权利状况的描述, 30. 建筑物状况描述不详； 31. 地价影响因素分析中, 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全)； 32. 土地登记状况中, 证书名称错, 应为国有土地使用证； 33. 登记审批机关应为当地政府, 而非土地部门； 34. 登记状况中无四至、登记等； 35. 区域因素和个别因素混淆 (属于区域因素的列入到个别因素内)； 36. 区域因素分析错为环境因素分析； 37. 个别因素描述不全, 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途； 第三部分 土地估价 38. 估价原则中, 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。 39. 未说明估价方法选择的依据, (1) 成本逼近法 40. 成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益； 41. 计算土地取得费等, 不能以项目实际发生费用为依据； 42. “土地平整费” 不应计入“土地取得费”； 41、“土地开发费”不应计入“土地取得费”； 44. 税费不应包括新增建设用地有偿使用费； 45. 成本逼近法中, 投资利息计算错误, 土地开发期的计息期应该取一半； 46