土地估价技术报告..doc

土地估价技术报告 项目名称：##########################位于广州市开发区科学城科翔路以##，香山路以##编号为########的180964平方米商业金融业用地国有出让土地使用权价格评估 受托估价单位：广东中地土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：粤中地土地[2010]（估）字第024号 土地估价技术报告编号：粤中地土地[2010]（技）字第024号 提交估价报告日期：二0一0年九月十三日 关键词:广州市开发区科学城 确定挂牌起始价 广东中地土地房地产评估咨询有限公司 二0一0年 第一部分 总述 一、股价项目名称 ##########################位于广州市开发区科学城科翔路以##，香山路以##编号为########的180964平方米商业金融业用地国有出让土地使用权价格评估。 二、委托估价方 委托单位：########################## 地 址：############################################### 联 系 人：####### 联系电话：############ 三、受托估价方 受托估价机构：广东中地土地房地产评估咨询有限公司 机构地址：广州市越秀区水荫路52号之九206房 资质等级：全国范围内从事土地评估业务 资质证书获得时间：2010年7月1号 估价资质有效期：2011年6月30日 资质注册号：A201044001 法人代表：钟玉燕 联 系 人：钟玉燕 联系电话：020邮政编码：510075 四、估价目的 为委托方确定挂牌起始价提供土地使用权价格参考。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）； 3、1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 4、《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》（2008年修正本，2008年11月28日）。 （二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）。 （三）其他资料 1、《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》（穗国房字[2010]55号）； 2、《科学城########地块商务办公用地规划设计要点》（################） 3、委托方提供的有关资料； 4、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二0一0年九月七日 七、估价日期 二0一0年九月七日至二0一0年九月十三日 八、地价定义 1、土地用途：根据《科学城########地块商务办公用地规划设计要点》（##################），估价对象用地性质为商业金融业用地（C2），以大型企业及机构总部办公功能为主，结合部分展示、培训等服务配套功能。因此本次评估设定用途为商业金融业用地（商务办公）。 2、土地使用权类型及土地使用权年限：由于估价对象于评估基准日为政府拟出让的储备土地，故评估时土地使用权类型设定为出让，土地使用年限按照设定用途法定最高出让使用年期进行设定，即商业金融业用地（商务办公）为40年。 3、土地开发程度：估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（给水、排水、供电、通讯、通路）、红线内均不通及“场地未平整”，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（给水、排水、供电、通讯、通路）、红线内“场地未平整”。 4、规划条件：建筑密度≤40%，容积率≤1.3，绿地率≥35%，建筑高度≤30米；停车位配置标准为：机动车按0.8泊/100平方米建筑面积设置（每5000平方米建筑面积应设置1个装卸货泊位及1个出租车上落客泊位），非机动车按1.5泊/100平方米建筑面积设置；停车库设置原则上应设在建筑物内（含建筑地下室），允许在室外设置部分停车场，应必须集中设置，地面应间缝植草，地上应植树遮荫。 本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用权类型及使用权年限、开发程度、规划指标等各项评估设定条件，于评估基准日2010年9月7日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。 九、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估