《万科地产客户细分及品类规划.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 城郊住宅案例 万科城 C 客户需求价值 土地属性 品类特征 追求舒适居住 交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近 配套： 项目基本配套设施齐备 居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好） 万科城 依地势高低设计，首创的亲地别墅社区 交通：处于深圳中轴，有城市干线通达CBD，地铁4-6号线及BRT2号线均设有站点 配套：完善，居住舒适性较好 居住价值：容积率仅为1.1-1.3，建有可循环人工湿地系统 房地产E网 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品类细分 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所 未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气 万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往 2008年深圳TOWN系列产品 东海岸 ——郊区享受 清林径（推广名） ——郊区享受 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品类细分 郊区住宅类（TOWN系列）细分 品类 T1 郊区栖居 T2 郊区享受 项目价值 低价格 舒适居住(第二居所) 土地属性 1.距离目标客户原有居所(工作)地较远,交通不便利，公共线路缺乏或基本没有 2.项目周边无配套，依赖小区内部解决 3.地块条件通常只有三通(水电路)，居住价值不高 1.距离城市较远，但有快速道路可达 2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到) 3. 有自然资源，居住环境可塑性高 客户需求价值 价格务实 舒适居所，考虑父母养老或休闲 * 容积率 ---- 1.0至2.0左右 主力细分客户构成 客户选择 价值排序 ---- 1 2 比例 50％ 20％ 10％ 10％ 10％ 50％ 50％ 客户细分 家庭生命周期 青年之家 小小太阳 青年持家 孩子三代 老年一代 孩子三代 后小太阳 年龄 (购买力) 25-35岁 25-30岁 25-30岁 25-30岁 45岁以上 35-45岁 35-45岁 购买动机 栖居 栖居 栖居 栖居 空巢 空巢 改善 主力户型 （平方米） 二房75-85 二房75-85 三房90-110 三房90-110 二房75-85 三房 200-240 一房/二房50-90 共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有 特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业 *注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 郊区住宅案例 东海岸 T2郊区享受——背山面海的滨海居所 项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧