物流企业项目投资概况(修改).doc

现代物流项目的商业模式和投资效益概况 物流是指为了满足客户的需要,以最低的成本,通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。 物流投资一般分为园区或单个企业投资，物流企业按照服务功能进行划分，主要有运输型物流企业、仓储型物流企业、综合服务型物流企业等类型；物流园区按照服务功能进行划分，主要有综合物流园、商贸物流园、仓储物流园、专线物流园及其他多种园区。以下汇总情况中，各类物流项目的亩均投资概算均为企业的直接固定资产投资（不含人力、财务、运营、土地及园区后期落户企业投资等成本），固定资产投资数据一般占项目总投资的55%左右，各类物流项目会由于地理信息系统(GIS)、卫星定位系统(GPS)等信息化设备的应用程度不同导致亩均投资成本有所差异，但信息化设备一般不超过总投的5%。（见附表） 一、各类物流项目投资概况 1、运输型物流企业：以从事货物运输服务为主，包括货物快递服务或航空物流运输代理服务，具备一定规模；可以提供门到门运输、门到站运输、站到门运输、站到站运输服务和其他物流服务；企业自有一定数量的运输设备；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对运输货物进行状态查询、监控。 投资情况：该类项目一般无用地需求，以租赁场地为主（办公和停放车辆使用），投资较小，有自有车队，主要为车辆设备投入。 商业模式：主要为相对固定企业或区域提供运输服务收取费用，目前稍具规模的企业基本已转型为综合性物流企业。 效益分析：从业人员一般按照自有车辆数量3倍配备人数，综合税负约4%。 2、仓储型物流企业：以从事仓储业务为主，为客户提供货物储存、保管、中转等仓储服务，具备一定规模；企业能为客户提供配送服务以及商品经销、流通加工等其他服务；航空货运公司自有一定规模的仓储设施、设备、自有或租用必要的货运车辆；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对货物进行状态查询、监控。 投资情况：该类项目主要建设包括一般仓储用房、办公用房、货物堆场、装卸设备、配货中心及停车场等配套服务区，仓储设施一般为单层9米高普通钢架仓库，无自有车队，仓库土建成本约800元/平米左右，总体亩均投资约40万左右（不含土地成本，下同）。 商业模式：以从事仓储业务为主，一般不直接参与运输业务，对生产制造、第三方物流出租仓储场地、设备等收取租金为主要收入来源方式，另外包括货运站场经营、货物管理费等其他收入。 效益分析：单位效益综合平均来看，一般仓储企业年租金为250元/平米左右，折合约9万元/亩左右，综合税率6 %，纳税约0.54万元/亩。 3、综合服务型物流企业：从事多种物流服务业务，可以为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，具备一定规模；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务；按照业务要求，企业自有或租用必要的运输设备、仓储设施及设备；?企业具有一定运营范围的货物集散、分拨网络；公司配置专门的机构和人员，建立完备的客户服务体系，能及时、有效地提供客户服务；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对物流服务全过程进行状态查询和监控。 投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、信息中心、电子交易平台、自备车辆及办公用房等配套服务区，一般每百亩自有配备车辆10辆，其余为社会用车，根据运输货物品种不同，投资内容、强度等方面变化较大，主要分有普货物流、农产品冷链物流、医药物流、危险品物流等等，结合我市实际，重点了解了普货物流和农产品冷链物流情况。普货物流一般为普通钢架货仓，建设成本约800元/平米 ，有立体式货架，估算总体亩均投资约70万，如招商物流、我市的江韵物流。农产品冷链物流项目，相对普货物流，另外包含冷链设备（根据货物类型分高温、低温、保险等各种冷库）和冷链运输车及各类信息化设备等配套设施，冷库设备成本约900元/立方米左右，保温仓库土建成本约1200元/平米，综合投资约为100万/亩。 商业模式：为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。 效益分析：规模越大单位效益越高，一般大型物流企业亩均营业收入200-300万元，综合税负4.5%左右，亩均产税9-13.5万元左右。 4、综合物流园：依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，依托信息化，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域运输。 投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、交易中心、信息中心及商业配套服务区等，容积率在0.7左右，仓储设施一般为普通钢架结构货仓，土建成本约800元/平米 ，园区电子交易平台、信息化平台一般为3-4层商场式建筑，中下层为信