万科物业前期介入与接管验收-1.ppt

改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。 工程质量标准的认定工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，其实这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。  改善方法 开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加以整改避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。 在保修过程中的矛盾 在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。 改善方法 建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。 谢谢！ 物业管理前期介入和接管验收 内容简介 物业管理的前期介入 物业接管验收准备工作 物业接管验收标准 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系 物业管理前期介入的意义 --- 可以完善房屋设计要求 --- 可以严肃监理施工质量 --- 可以提高房屋建造质量 --- 可以为竣工及接管验收打下基础 --- 可以便利以后物业管理 物业前期介入意义1、物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。  2、物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。 前期介入主要人员和主要工作 前期介入人员为工程技术人员，主要了解各项工程的进展情况，参与各类机电设备设施的安装调试，房屋的结构、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从业主使用和物业发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于后期的物业管理。 物业管理前期介入的内容 从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如 足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调 孔、车辆流向、降噪环保等。 从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程 改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯 配电、消防设备安装。 审查有关工程及设备的质量，提供改良意见，如维 修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外 观形象。 -------物业规划设计和建设的介入 施工中的质量监理介入 作用：保证建筑移交和日后管理的连续性。 --- 检查工程施工进度 --- 参与有关工程联席会议 --- 提供机电安装及能源分配的有关专业意见 如设备安装时就要 考虑到将来检查维修时的方便避免隐患减少人为大修 --- 提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见使日后管理操作 成本 --- 督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护如大理石瓷砖地面的 保护 --- 提高熟悉楼宇中的各种设备和线路如内部结构、管线布置 --- 保证楼宇的安全启动正常运行保安衔接无漏洞保安系统设备人员在 投入使用前就运行起来 减少如屋顶漏水山墙渗水阳台倒翻水的问题有赖于建筑材料的过关及施工质量