万科的社区商业案例-1.ppt

社区商业的价值提升方法之五： 可能经营餐饮的铺位相关设施到位； ◆餐饮的价值：万金油业态、扩大消费半径、 解决高楼层价值 ◆餐饮设施要求 社区商业的价值提升方法之六： 规划相应的停车位； ◆停车位的意义 ◆停车位的比例要求：60-120个车位/万平方米 社区商业的价值提升方法之七： 利于商家经营的招牌位置规划； ◆招牌的意义：商家最重要的广告 ◆商家与发展商的矛盾：个性化与统一规划的矛盾、大与小的矛盾 ◆招牌的基本要求：明显，位置统一，尺寸规范 社区商业的价值提升方法之八： 富有生命力和能提高售价的业态组合； ◆业态组合的良性互动：购物、饮食、休闲、娱乐是一种可以内部循环的业态组合；成功的专业市场，生命力强 ◆消费者的习惯：目的单一化和多样化的趋势。单一化—专业市场，多样化-物质与精神的双重享受。 社区商业运作过程中的常见问题之一： 忽视社区商业的价值； ◆忽视社区商业的经济价值和对住宅的贡献值 ◆在规划设计过程中将商业作为边角料处理 ◆在土地市场低估商业的价值而丧失机会 社区商业运作过程中的常见问题之二： 以住宅的思维规划商业； ◆住宅的布局方式 ◆住宅的外立面 ◆住宅的景观情结 社区商业运作过程中的常见问题之三： 无所作为的街铺； ◆不考虑商业经营的客观要求和规律,单纯沿街排布 ◆不考虑商家的组合,标准化的面积设置 ◆不考虑客流的集聚要求,单调的街面 社区商业运作过程中的常见问题之四： 不切实际的扩大商圈； ◆好大喜功,盲目的扩大商圈的覆盖范围，规划市场无法消化的面积，导致商铺空置 社区商业运作过程中的常见问题之五： 自生自灭的商家组合； ◆发展商无所作为，不引导、不培育、不控制、不管理 社区商业运作过程中的常见问题之六： 商家不得不持有的商铺规划。 ◆由于产权划分不合理，招商力度虚弱，商家经营困难，商业价值低廉，或无经营价值，导致发展商无法变现，不得不持有商铺。 常见商家的拓展要求 梅林商业步行街 北京富力城 龙湖紫都城 百安居 沃尔玛 精装修公 寓 3万平米街铺 * * * * 情景交融创造休闲生活空间与“逛”街的真正乐趣 12000平方米市政广场，7000平方米人工湖 全球风行的“步行街”商业模式 品牌商家的“集体冲动” 策划出的投资价值 全景式、独立式，集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街; 抢先进入高新技术开发区，抢购70年产权创富原始股； 纯独立式商业街铺 ; 华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻 ; 12000余平米的超大市政广场 ; 双首层设计”加倍凸现价值 ; 商铺规则，实用率高 ; 流畅的人、车动线设计 ; 概念炒作赢得市场 区域商业中心； 万科城商圈； 社区living mall示范工程； 大深圳下的商业格局； 中国社区LIVING MALL示范工程 2005年3月22日，万科城风情步行街获得了由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心和深圳零售商经纪专业委员会联合颁发的 “中国社区LIVING MALL示范工程”称号，授牌仪式在深圳特区报业大厦举行。 客户积累成功 6月11日公开发售前总共积累客户1200多名; 领取抽签卡800多名; 当天参与抽号客户581名； 速战速决，快速套现 6月11日中午12点前推出铺位哄抢完毕； 7月24日一小时内销售完毕 大铺、连铺与分批选房 6月11日公开发售的当天，为了保证开盘的成功，对于大铺和连铺在早上9：00-10：00进行先选铺。 面积大、总价高的铺位不一定就是销售的难点。 众多约束文件，最大限度保护各方利益 带租约销售的利弊分析 利：1、能够在一定程度上控制业态； 2、给未来商业描绘更美好的前景； 3、解决因返租带来的财务问题； 弊：1、无法很好的控制业态； 2、很难参与业态的调整和优化； 3、对经营的向好发展缺乏必要的手段； 几种销售模式的对比 销售模式 优 点 缺 点 返租销售 利于控制业态；业主利益受保障；短期内套现；对整体楼盘的利益； 经营压力大；每年返租的财务问题；返租结束后的市场状况 净销售 经营无压力；销售后与公司无关； 无法控制业态；影响楼盘整体素质；影响住宅销售； 带租约销售 能够在一定程度上控制业态；给未来商业描绘更美好的前景；解决因返租带来的财务问题；经营责任小；有利于住宅的销售和商铺的销售 无法很好的控制业态；很难参与业态的调整和优化；对经营的向好发展缺乏必要的手段； 对于万科品牌而言是一种两难境地； 委托租赁销售 可以部分控制业态； 属于“霸王条款”；只能作为