万达商业业态功能规划-1.ppt

万达商业模式介绍 案例选取条件 主要案例介绍 案例总结借鉴 小结 万达介绍 万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市；截至2009年末，其所持有的商业面积超过600万平方米，年租金收益在30亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。 万达广场 万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌，经过不断发展和更新换代，产品已发展到第三代，本阶段的产品主打城市综合体的概念，其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前两地均有较大的提升，是万达集团未来发展的核心产品。 万达广场第三代城市综合体项目规模大，业态功能齐全，为万达集团未来发展的核心重点产品，相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对比分析。 万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。 该商业开发模式经过10多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或超越。 鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势，以下选取4个具有代表意义的万达广场进行重点研究，以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为： 开业项目 沈阳铁西万达广场 宁波鄞州万达广场 在建项目 呼和浩特万达广场 包头万达广场 项目基本概况 区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中山路商圈5公里左右。 功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体项目。 项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目基本概况 区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。 功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。 项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目布局图 项目基本概况 区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的核心位置，距离传统的城市核心商业区中山路商圈约5公里。 功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型项目，项目主要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。 项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目基本概况 区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。 功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。 项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎 从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与之较为符合； 从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和发展相对较为成熟，人口导入数量相对较大，具备较为成熟的综合体开发条件的时期；而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短，目前区域仍处于前期开发阶段，因此，在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。 万达广场三代产品比较分析报告 万达概况 长沙万达（第一代） 北京CBD万达（第三代） 哈尔滨香坊万达（第二代） 发展历程 第1代 第2代 第3代 发展时期 01-03年 04-05年 06年以后 建筑形态 单体盒式建筑 组合式盒式或盒子+高层 盒子+街区+高层 产品类型 纯商业 纯商业或商业+高层 综合体 选址特点 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、新区中心 规模体量 5万平方米左右 10万平方米左右 50-100万平方米 业态功能 商业 商业或商业+居住/酒店 住宅+商业+办公+酒店 代表项目 长沙万达、南昌万达 武汉万达、哈尔滨万达 宁波鄞州万达、北京CBD万达 2002年 2004年 2006年 2008年 F1 F2 F３ F４ 1 2 4 3 2 1 1代万达 2代万达 3代万达 产品分析 – 产品特征 目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主 选址以城市副中心或新区为主 建筑更加现代，更具地标性 产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店，合理搭配，投资收益最大化 商业涵盖大型集中商业（购物中心)及底商(步行街）等类型，购物中心以持有为主，