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美国50州物业税简介 --ZT 在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。 　　美国房地产物业税(Property Taxes，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异，同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。 　　物业税是地方财政主要收入 　　房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10%。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%，1982年为76.1%，1987年为73.6%，1992年为75.6%，1997年为73.4%，2002年为72.9%，2004年为73.1%，2005年为72.4%，2006年为71.7%，2007年为71.4%。 　　虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。 　　2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8%。虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。 　　美国房地产物业税征收情况一览表 美国房地产物业税征收情况一览表 房地产税总额（亿美元） 占全部税收比重（%） 1977 625 80.5 1982 820 76.1 1987 1212 73.6 1992 1803 75.6 1997 2188 73.4 2002 2791 72.9 2004 3179 73.1 2005 3559 72.4 2006 3591 71.7 2007 3831 71.4 　　美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种，即使一个社区的房地产物业税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来，居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅，因占用土地面积不同，屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。 　　物业税税率有多高 　　房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。 　　房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。 　　如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比，如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000× 2%)。 　　以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元