土地储备方案的风险评估..doc

土地储备方案的风险评估 摘要 本文针对当前土地收储风险的研究，考虑到信贷风险，财务风险等实际情况产生的约束条件，建立土地储存评估的优化模型，为土地储备部门提供一个比较实用的土地储备方案的风险评估方法。同时采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）和蒙特卡洛模拟法，利用MATLAB 7.0.1和Excel 2010，分别对模型进行求解，并对所得结果进行可行性分析，在此基础上用在险值（Value at Risk, VaR）方法　Monte Carlo仿真?（CI-CO）t/(1+Ic)^t。经过多轮模拟，对每一组模拟结果计算相应的净现值。然后计算净现值的期望值E(NPV)、标准差σ，对其风险程度可以利用变异系数V =σ/E来衡量。根据V的大小来判断风险大小。 对于问题1，选取相应的约束条件对目标函数进行约束，从而给出优化模型Ⅰ。由于净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。在险值（Value at Risk, VaR）方法一定置信水平和一定持有期内，某一金融工具或其组合在未来资产价格波动下所面临的最大损失额。计算VaR的一般方法如下：设资产组合的初始价值为W，持有期末的期望收益为R，R的数学期望和标准差分别为μ和σ，在给定的置信水平c下，期末资产组合的最低值为W*=W(1+R*)，其中R*为相应的最低收益率。 Value at risk=E(W)-W*=-W(R*-μ)(1) VaR=E(W)-W*=-W(μ+ασ-μ)=-ασW(2)3.2问题二 本题要求我们根据对问题1的解答，用问题一中得出的方法，对附件二中的方案进行风险评估，比较出风险最大的十个项目，然后根据作出的模型，分析出这十个项目风险偏大的原因。 符号说明 CI-CO)t：表示t年的净现金流量；T：表示计算年分数；IC：表示折现率；BEF:表示盈亏平衡点时的产销量；Cf：表示固定成本；P：表示单位产品的销售价；Cu：表示单位产品的变动成本；Tu：表示单位产品营业税金及附加；W：表示资产组合的初始价值；R：表示持有期末的期望收益；μ：表示R的数学期望；σ：表示R的数学标准差；R*：表示最低收益率。 第一步：土地储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作； 第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后进行预审。 第三步：被征收土地所在国土局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料（主要是土地储备项目可研报告，见附件一），并会同预审意见一同上报； 第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，公告并实施征地协议的签订和补偿工作； 第五步：储备中心向规划局申请定点和编制控制性规划； 第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。 3．分析 由以上定义易之土地储备方案的评估主要根据拟征用储备地块的摸底材料即土地储备项目可研报告，根据所给的土地储备项目可研报告（附件一），储备方案的风险可以大致总结有以下几点：项目投资及资金来源 土地储购项目资金的主要来源除了部分的财政资金，还有大量的银行贷款。建立模型时，我们假设能得到预估的资金，排除了资金短缺的风险。土地储备对土地利用，房价等方面的影响土地储备会引起房价上涨，在建立模型时也假设房价的涨幅是稳定的，房价会被控制在一定的范围内，基本上也可以排除这方面的风险。财务分析（层次分析法和盈亏平衡分析）由于土地项目的大部分资金都是来自银行贷款，项目盈利与否决定了能否还上银行贷款。如果收储机构财务状况不好，财务无法变现很容易导致金融风险的集中爆发，因此对项目进行财务分析是及其必要的。进行财务分析时，本次利用层次分析法，建立模型，系统的分析项目投资总额，财务内部收益率（FIRR），动态回收周期(PT)对净现值(NPV)的影响,得到净现值，最后通过得到的净现值分析该项目的盈利能力；用盈利平衡分析作为另一指标，分析项目的盈亏平衡点，用来分析项目的抗风险能力的大小。综合这两个方面的影响，作为一个重要指标来分析评价收储方案。?资金回收分析（回归分析?通径分析　Monte?Carlo仿真分析）怎样评定一个项目是否成功？对社会做了多大的贡献、对项目投资者带来多少声誉，还有便是资金回收率。在正常情况下，资金回收额要大于资金耗费额，这个差额就是企业实现的生产经营成果。资金的顺利回收，既是补偿资金耗费的必要，又是再生产得以为继的前提。所以，需要利用回归分析或者其他分析方法，预计估算出一个项目的资金回收率，然后作为一个重要的指标来分析评价此收储方案。 净现值是指投资方案所产生的现金净流量