房地产项目开发流程与运营管理..ppt

工程建设的相关知识 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 项目进程设计与实施 房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰： 工程施工因素 房地产政策因素 市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 外部干扰因素 其它不可抗力因素 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作 挑选咨询单位 重视可行性研究报告的质量 严格项目前期工作成果的质量评审 房地产开发设计质量（功能质量）管理 建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理： 1、规划设计阶段质量管理 2、施工图设计阶段质量管理 房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段。 工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工阶段的质量控制 制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！ 房地产开发施工质量（工程质量）管理 现场有效质量管理关键环节 工程样板先行 技术方案先行 施工关键工序控制 项目工程阶段成本目标确立与管理 项目实施阶段成本管理 工程部 现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划 提供施工图 设计变更的控制、专项工程的优化 造价采购部 签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整 研发部 计划财务部 财务指标的动态跟进 资金计划审核 互动 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 项目营销策划与推广销售三个阶段 售前阶段 售中阶段 售后阶段 市场、客户、产品 客户、传播、销售服务、价格、促销 风险控制 策划咨询、代理公司 销售代理、广告代理、媒体 律师行、银行、房管部门 关键节点 组建销售团队； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师） 项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等） 项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等） 项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等） 项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等） 关键节点 合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等） 项目第一次广告出街； 公司及项目品牌推广； 项目展示区开放； 项目价格听证会； 项目一期开盘； 营销费用预算。 各部门职责 投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不同，情况有异） 成本部：项目动态成本（成本月报）。 采购部：分包工程及材料设备采购。 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 关键节点 客户预验房流程；（工地开放日） 交付风险检查流程；（内部验收） 模拟验收流程；（业务验房）