2006-202年西安写字楼市场运行状况.docVIP

2006-2012年以来西安写字楼市场运行状况1、开发供应西安写字楼从2001年进入开发相对活跃期，但后期受西部大开发政策推动力后劲不足影响，使得写字楼市场开发速度明显增长于销售速度，从2005年以后，西安写字楼物业大量空置，市场步入持续低糜期。 2006至2012年西安写字楼供应面积 　　而2009年关天经济区发展规划的出台，西安写字楼市场供应大幅放量，同比2008年涨幅增至83.02%，而2010及2012年继续高位上行，自2010年至今国家坚持住宅市场限购政策，写字楼市场开发再度呈现大幅上扬，2012年西安写字楼供应面积高达79.41万平方米，同比2011年增长15.67%，居历史高位。 　　2、市场销售 2006至2012年西安写字楼成交面积 　　在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商办市场，也促使写字楼市场加速量价齐升，而写字楼市场更新换代的内生因素也在推动写字楼市场销售的上扬。2011年及2012年西安写字楼交易面积均处于65万平方米左右，同样处于历史高位水平。 　　3、写字楼销售价格 　　2005、2006年受写字楼市场整体低迷影响，西安写字楼均价售价一度不及同区域住宅物业售价，形成西安写字楼市场发展过程中一度尴尬的价格倒挂再低。2006年西安写字楼成交均价为4569元/平方米，而后期随着写字楼市场更新换代步伐的加快，写字楼物业的品质升级，以及国际化大都市定位下市场需求推动，写字楼价格于2009年以后迎来快速增长,在2010年以后住宅受到限购政策的打压下，2010及2011年西安写字楼成交均价年均增长1400元/平方米左右，而2012年住宅持续限购下，写字楼成交均价进一步攀升至8803元/平方米，同比上年增长5.44%。 4、西安写字楼租金指数　写字楼租金方面略有上升 ，全市甲级写字楼租金较去年同期增0.73%，高新国际商务中心项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图市场价格保持在每月每平方米150元 ，长安国际租金保持在每月每平方米120—160元 ，创业广场项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图目前租金均价为每月每平方米65元 。从近几年西安写字楼租金指数来看，受企业需求的增长及对于写字楼品质化需求提升的带动，租金走势维持在3%-5%的增长趋势。 西安写字楼租金指数 　　　5、西安市写字楼区域分布及特征从2012年西安写字楼成交区域分布来看，高新区为全市办公成交的集中区域，占到全市的45%，其次为城北和城南，分别占比为37%及9%。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府的北迁，办公类物业比例也有所上扬。2005年与2012年西安写字楼各城区销售比例对比 　　　　而对比2005年市场的城区占比，受西安市各区域发展规划建设的推动，写字楼市场区域格局也在持续发生变化，高新区由51.4%下滑至45%，城南区由13%降至9%。城北区由2005年的12.5%升至37%，城西区由6.1%缓增至8%。 　　随着西安作为关中天水经济区中心城市的地位得到确定，写字楼物业也将得到大幅发展，而长期以高新为主的写字楼市场，也将面临格局的调整。作为城市新行政中心的城北区，随着市政府北迁，各项金融设施的完善，也将促使写字楼物业得到快速提升。 　　6、西安写字楼产品升级换代的变革 　　随着经济发展及城市形象的拉动，写字楼市场也持续迎来品质升级、产品线全面延伸的发展期。早期市场对于写字楼市场的更新换代评估为五年，而典型的随着2004年以后写字楼产品品质的集中提升、智能化、科技材料等的大量应用，高档写字楼持续增长，同时物业管理等水平也持续升级，使得写字楼市场的更新周期大大延缓。 发展阶段 2001年-2003年 2004年-2005年 2006年-至今 特征分析 西安市出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品 市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。2004年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。市场呈现不温不火态势 消化存量、新盘加推，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼差异化加大，同时写字楼扎堆效应逐步显化。 2010年上半年统计