2006年深圳金山商业营销策划建议11839968.ppt

淘金山商业营销策划建议 谨呈：深圳市金地利投资有限公司 关于商业运作的目标沟通 本项目商业经济技术指标 商业规模：商铺共计45间，铺均44平米/间，面积区间从20平米到83平米 周边片区商业状况分析 周边片区商业状况分析 世联对本项目商业营销目标的理解 本项目商业属于典型的邻里型社区商业 典型社区商业模式比较的启示 波托菲诺商业全貌 波托菲诺商业总结 波托菲诺商业总结（二） 波托菲诺商业总结（三） 波托菲诺的经验借鉴 本项目商业运营模式建议一：先租后卖 本项目商业运营模式建议二：品牌主力店招商先行 本项目商业运营模式建议三：业态提前规划，招商严格控制 本项目商业运营模式建议三：业态提前规划，招商严格控制 淘金山一期业主商业消费特征分析 淘金山一期业主商业消费特征分析 淘金山一期业主商业消费特征分析 淘金山一期业主商业消费特征分析 淘金山一期业主商业消费特征小结 一期业主以成熟家庭和有子女家庭为主，商业需考虑全家全面的需求，对孩子的需求需重点关注。 由于本项目位处半山，周边无大型商业及成熟的商业生活配套，因此一期业主对商业配套比较不满意。 一期业主经济实力较强，集中公司老总董事总经理及企业高层管理人员及公务员，品牌意识较强，追求生活品质。 社区商业业态： 餐饮、美容美发、超市零售、服装鞋帽、地铺、药店为社区中数量较多的业态。 在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。 各业态商铺面积最多集中在50—100平方米之间。 本项目商业业态建议－(1)业态组合 本项目商业业态建议－（2）业态分布 商业运营对二三期销售支撑的关键点 （1）宣传推广 （2）社区商业展示 规划设计要点： 重视街道空间环境设计 统一考虑空间 常用建筑形式： 拱廊式 骑楼式 街道式 （2）社区商业展示 （3）街区生活氛围展示 一、关于商业运营目标的理解 二、基于目标的最优商业运营模式 三、商业运营对项目后续开发的支撑 豪宅社区商业规划调查 餐饮、美容美发、超市零售、服装鞋帽、地铺、药店为社区中数量较多的业态。 面积方面，超市零售、餐饮、美容美发所使用面积最多； 虽然各样本均为入伙的社区，由于商业规划、社区商业成熟的滞后的影响，空置面积仍有近10%。 调查项目: 波托菲诺 金域蓝湾 东海花园 招商海月 蔚蓝海岸 金色家园 超市单店平均面积达到921平方米。 其他业态单铺平均面积集中在50—100平方米之间。 在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。 豪宅社区商业规划调查 调查项目: 波托菲诺 金域蓝湾 东海花园 招商海月 蔚蓝海岸 金色家园 豪宅社区商业调查小结 调查项目: 波托菲诺 金域蓝湾 东海花园 招商海月 蔚蓝海岸 金色家园 社区商业 业态规划 家居用品类 家具店、装饰品店、五金店、水族店、 电器店、花艺店…… 日常购买类 超市、便利店、菜市场、茶叶店、药店、粮油店、眼镜店、服装鞋帽店…… 休闲娱乐类 书店、乐器租用店、茶楼、酒吧、 网吧、影院、…… 生活饮食类 酒楼、咖啡西餐、西饼屋、糖水店、雪糕店…… 日常服务类 冲印店、美容美发、干洗店、纯净水店、邮局、银行、家电维修、地铺…… 一般社区商业业态规划分类 　 100% 2555平米　 100% 27 合计 　 7% 150-200 11.1% 3 地铺 屈臣氏、益力 1% 10-30 3.7% 1 纯净水店 中国银行、招商银行　 7% 120-200 7.4% 2 自助银行 正章干洗、小白兔 1% 10-30 3.7% 1 干洗店 3% 50-100 3.7% 1 美容美发 柯达、令狐冲印 2% 30-50 3.7% 1 冲印店 日常服务类 零食物语、优之良品 3% 20-50 7.4% 2 零食店 2% 30-50 4.0% 1 文具店 2% 10-20 11.1% 3 花店 一致药店、海王药店 3% 50-80 3.7% 1 药店 7-11、万店通 3% 50-100 3.7% 1 24h便利店 百佳、华润 32% 955.86 3.7% 1 超市 日常购买类 2% 30-50 3.7% 1 书吧 2% 30-50 3.7% 1 健身器材 休闲娱乐类 3% 30-80 3.7% 1 床上用品店 2% 30-50 3.7% 1 家具装饰 家居用品类 可颂坊、质的主张 1% 20-30 7.4% 2 西饼屋 TCBY 1% 10-30 3.7% 1 雪糕店 illy、星巴克 5% 80-150 3.7% 1 咖啡西餐 丹桂轩 20% 500-600 3.7% 1 酒楼 生活饮食类 典型商家 面积比 面积 数量比 数量 业态种类 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑨ ⑩ ?超市