2013福州某房地产策方案(部分)2013福州某房地产策划方案(部分).doc

1.1 房地产当前状况 1、 区域市场发展概述 福州市房地产整体发展起萌于90年代，兴盛于本世纪初，于07年达到房地产行业高峰状态，随着08年刚性需求的释放，09年福州楼市出现波浪式局面，阶段性热销与冷淡的局面仍有可能交替出现，主要的原因还是在于市场刚性需求过后，市场又恢复到理性购房的状态。分析对福州未来楼市的发展关键性决定因素除了刚性需求的走向外、还包括政府相关政策导向及整体城市规划，三力合作共同主导福州楼市的市场走向。 福州商业地产现状 2009年5月，海西概念从“省策”上升为“国策”，国家相关扶持政策出台，全面推动海西的经济社会发展。同时，随着温福动车、福厦动车的开通，福州从内至外有了颠覆性交通升级，加之福州又占据了对台经贸往来的有利优势，商机无限，已有许多企业把产业转移到福州。 然而，有一个事实，必须先直面：福州写字楼正进入尴尬期。早期的写字楼主要集中在五四路、华林路一带，整体建于上世纪八九十年代，弊端显现。硬件设施老化、配套过于陈旧、停车位明显不足等一系列问题，成为了这个片区写字楼解不开的死结。对于规划及市场定位，写字楼市场有些落伍了。 全新的商务地标，正在崛起。与世界著名的金融中心相同，海西经济潮下，福州的商务格局，正以江为主线，在闽江岸边，先有海峡金融街，后有北江滨中央商务区，在政府的主推之下，将成为福州的新商务区，代言福州。 此时，全球一体化进程中为企业创造丰厚价值的专业写字楼，不限购不限贷，价值越来越被广为接受，迎来价值飙升的起点机遇。在北京国贸，三年前一、二期价格200~300元/平方米/月，目前三期已涨至1600元/平方米/月，增长近800%。 随着经济融合的加强，作为福建省会中心城市的福州，辐射海峡西岸的战略平台作用日益凸显，金融商务核心价值不断呈现。在五四北CBD的环球广场，相较2009年的80~90元/平方米/月，经历近几年25%左右的年增长,目前每月租金已经达到140~150元/平方米。而在定位为城市商务中心的金融街，甲级写字楼租金更是突破了190元/平方米/月，回报率高达6.45%。不难预测，未来高端写字楼的前景更是看好。面临发展机遇的企业，越来越重视金融街的区域价值，纷纷落户于此。在此基础上，引领时代的收益回报，让区域成为投资创富的一致选择，价值从而逐步展现。 下面是福州近期房地产商业市场供求关系对比图和商业市场成交均价走势图： 12年11月到13年2月，供应量、成交量环比相对比较平稳，市场短期表现供求相对平衡。13年2—5月，供求环比有下滑趋势，市场短期表现供过于求。13年5—11月，供求环比剧烈变化，出现波峰波谷。 12年11月—13年11月，楼市成交均价出现波浪式局面，阶段性热销与冷淡的局面交替出现。 下面是福州近期房地产办公供求关系对比图和办公市场成交均价走势图： 2.1 项目周边环境分析 在房地产开发过程中，地块位置的选取具有重要的地位，是影响投资决策和决定项目投资成败的首要因素。 项目简介 项目土地概况 本项目地处鼓楼区，江滨西大道北侧，凤湖路南侧，原西区水厂。项目用地所在位置(图中阴影部分)。 土地面积及土地使用性质、地质地貌状况 该地块用地总面积为18523㎡(约27.78亩)。土地规划使用性质为商服用地，容积率为≤4，绿地率≥25%，建筑密度≤35%，建筑高度120米以下。经调查该区域是平原，适和建造各种建筑。 项目周边市政配套设施 本案地处鼓楼区人民法院、人民检察院旁，周边生活配套齐全，市政设施齐备。交通便利，毗邻江滨西大道、杨桥西路两大交通干道，有两条公交路线路通过，西河站：29路、65路、303路、312路、江滨专线；福大学生广场站：7路、61路、98路、130路。其主干道链接市中心，5分钟覆盖市中心；更有福州福建医科大学附属第一医院、南京军区总医院等5分钟便捷医疗配套。其西北临福州大学，西面与鼓楼区人民法院、人民检察院为邻，南面江滨大道。 该区位于融侨锦江社区最西端，东有“融侨新天地”、西有沃尔玛山姆会员店、大江滨公园、北有福州大学，且拥有福州最美的一段江景。居住、购物、休闲、教育、健身、文化等配套皆已尽善尽美。 项目周围环境 本案所在区域紧靠江滨公园，它具有其独特的闽江流域文化特色和榕城风情，集亲水性、生态性、艺术性为一体，成为满足市民和游客游憩、休闲活动需求的公共绿地，创造福州现代化城市的亲水空间和闽江滨水区的新型旅游区。园内步移景异，是观花赏月、嬉水纳凉、放飞风筝的好去处。让游人充分领略“清风明月本无价，近水远山皆有情” 的意境。人们可在江边踏浪，水中畅游，沙滩嬉戏，沐浴阳光，尽享大自然赐予的乐趣。江滨公园虽然不大，但却富有福州这个亚热带地区的公园特色。南洋衫、假槟榔等在园中的普遍种植使它看起来更具这种风情。 夏日的夜晚，来