二、房地产基本制度和政策.ppt

第二章 房地产基本制度和政策 本章主要内容 一、房地产法律制度和政策 二、建设用地制度和政策 三、城市房屋拆迁管理制度和政策 四、房地产交易管理制度和政策 五、房地产税收制度和政策 六、住房公积金制度和政策 第一节 房地产法律制度和政策 一、房地产法及调整对象 房地产法是调整房地产活动的法律、规范的总称。 调整对象：四个关系 房地产开发关系 房地产交易关系 物业服务关系 房地产行政管理关系 第一节 房地产法律制度和政策 二、房地产法的基本原则 是指房地产立法力图贯彻的，在执行上具有普遍意义的法律准则。 1、社会主义土地公有制原则 2、土地有偿、有期限使用原则 3、合理节约用土地和切实保护耕地原则 4、符合城市规划原则 5、经济效益、社会效益和环境效益统一原则 6、维护房地产权利人合法权益原则 第一节 房地产法律制度和政策 三、房地产法律体系 是指各种不同层次的高速房地产法律关系的法律法规，按照一定的内存联系而组成的有整体。 1、宪法 2、法律 3、行政法规 4、地方性法规 5、行政规章 6、最高人民法院的司法解释 第一节 房地产法律制度和政策 四、城市房地产管理法 1、房地产交易 2、房地产转让 3、房地产抵押 4、房屋租赁 5、房地产中介服务机构 第二节 建设用地制度和政策 一、土地管理基本制度 1、土地登记制度 2、土地有偿有期限使用制度 3、土地用途管制制度 4、耕地保护制度 第二节 建设用地制度和政策 二、集体土地基本制度 1、征收集体土地的政策 （1）、征收土地范围规定 （2）、征收批准权限规定 （3）、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 （4）、全民所有制、集体经济组织联营的集体土地征收规定 （5）、合理使用征地补偿费 第二节 建设用地制度和政策 二、集体土地基本制度 2、征收集体土地补偿范围和标准 （1）、土地补偿费（耕地、其他土地） （2）、安置补助费 （3）、地上附着物和青苗补偿费 （4）、临时用地补偿 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 1、用地预审 （1）、申请预审的正式文件 （2）、项目建议书批复文件 （3）、建设项目可行性研究报告 （4）、地质灾害危险性评估报告 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 2、用地申请 填写《建设用地申请表》 （1）、建设单位有关资质证明 （2）、相关报告批复或批准文件 （3）、用地预审报告 （4）、初步设计或其他有关材料 （5）、建设项目总平面布置图 （6）、占用耕地的，还要提出补充耕地方案 （7）、位于地质灾害地区的，要提供危险性评估报告 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 3、上报审批 县市土地行政主管部门在收到建设用地申请之日30日内拟定各种方案； 方案经批准后，同级土地行政主管部门在收到批件后5日内将批复发出。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 4、组织实施 由土地所在地市县人民政府组织实施。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （一）、建设用地审查报批程序 5、颁发《建设用地批准书》 由土地所在地市县人民政府组织实施。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 1、指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 2、国有土地使用权出让的条件： （1）、必须是国有土地 （2）、符合土地利用的总体规划、城市规划等 （3）、必须经过批准 （4）、每幅地块、用途、年限等必须符合政府批准的条件。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 3、土地使用权的出让年限： （1）、居住地70年，限满之后可以自动续期 （2）、工业用地50年 （3）、教育、科技等用地50年 （4）、商业、娱乐等用40年 （5）、综合或其他用地50年。 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （二）、国有建设用地出让 4、出让方式： （1）、招标 （2）、拍卖 （3）、挂牌 （4）、协议 第二节 建设用地制度和政策 三、城市建设用地制度与政策 （三）、国有建设用地划拔 1、概念：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权；或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得国有土地使用权。 （1）、经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权； （