城市化商业地产研究城市商业地产研究.ppt

商业地产研究 商业项目分级标准 商业地产研究 超广域？ 商业地产小知识 广域？ 生活服务、图 书报刊邮电、 文化娱乐业 超市、便利店，菜 市场，餐饮， 农资 供应 0.8万平米 2万 本镇居民，周边 中心村村民 提供日常商品提供 生活与为农民服务 镇街区，农贸 集散地周边 一般 镇商 业 生活服务、图 书报刊、邮 电、文化娱乐 业 超市、餐饮、小商 品市场、农贸市 场，农资供应 2万平米 5万 本镇居民、周边 村民及外来消费 者 购物、旅游、为农 服务 人流集中地 中心 镇商 业 旅馆、金融服 务、旅游服 务、图书报 刊、邮电业 购物中心、百货店、 超市、专业店、专卖 店、餐饮、文化娱乐 12万平米 20万 25万 新城居民，商圈 辐射范围及外来 消费者 购物、文化娱乐、 休闲、旅游并与金 融结合 城市规划的新 城中心商业 区； 人流集 中，交通便利 的地段 新城 商业 中心 配套服务 特色专业店、专卖 店 街长200米 以上，专业 店30家以上 购买专门商品， 寻求专业服务的 消费者 提供专门商品或专 业服务 商业中心周 边，交通便利 处 专业 街 便利店、餐饮店， 生活服务业 0.06万平米 0.4万 当地居民 提供日常必须商品 及便利服务 街坊主要出入 口，居民主要 途径地 街坊 商业 生活服务、图 书报刊邮电业 超市、便利店、医 药店，菜市场、餐 饮 2.5万平米 5万 当地居民 保障该地居民的日 常生活，提供必要 的服务 人流集中，交 通便利的地段 居住 区商 业 旅游、金融服 务、图书报 刊、邮电业 购物中心、超市、 百货店，文化娱 乐、餐饮 10万平米 20万 25万 该地区及外来消 费者 购物、文化娱乐、 休闲 居民聚居区、 商务集聚地、 公共交通集散 地周边 区域 商业 中心 旅馆、金融服 务、旅游服 务、展示、图 书报刊、邮电 业 大型百货店、专业 店、专卖店，文化 娱乐、餐饮 30万平米 50万 国内外及本市消 费者 购物、文化娱乐休 闲、旅游并与金 融、商务结合 城市规划的中 心商业区； 历 史形成的商业 集聚地 市中 心商 业区 配套行业 基本设置业态与业种 基本商业面 积 服务人 口 客流 量 服务对象 功能定位 设置地域 指 标 分 类 商业地产类型和规模 常见的类型有： 购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。 商业街 商业地产项目开发的类型和规模的确定 商业地产研究 大致有三种。 一种是Shopping Center 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 商业地产项目开发的类型 商业地产研究 一种是Shopping Mall， 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 商业地产项目开发的类型 商业地产研究 一种是Citymall： 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求 商业地产项目开发的类型 商业地产研究 商业评估、布局和经营管理 　　很多开发商都很熟悉房地产开发模式，在前期规划设计结束以后，变数就很少了，其建筑形式比较单一。但商业地产开发还要加入商业经营模式，必须进行商业评估和布局规划。 商业地产评估 商业地产研究 商业评估 1、商业评估最重要的是要决定它的商业业态，是社区性的还是区域性的。在开发商业地产项目之前，一定要先了解消费群是谁，按照消费群的行为分析来进行项目定位。 商业地产评估 商业地产研究 商业评估 2、随后就要进行商业竞争对手分析。市场常常呈现不均衡发展，某个区域缺少商业没人做，有的地方商业设施已经太多，但是大家还是愿意挤在里面。究竟一个区域需要多少商业、多大规模或者什么样的业态，都要进行分析。 　3、再就