多层住宅小区营销方案多.doc

XXX小区营销现状分析报告 一、项目概况 本项目处于xxxxx位置，为高密度人群居住区。项目所在地是老型区域，属于城中村改造，规划和基本配套比较完善，生活、医疗、教育、交通都比较便利。 二、楼盘信息 本项目楼盘有多层住宅X幢，共计XX套商品房、半地下储藏室以及地下车位。均为框架结构。房屋建筑面积在90㎡—120㎡之间，共有三种户型，户型面积分档较好，可以满足不同类型客户的需求。 三、户型分析 由于全部是多层住宅，全部户型设计布局方正合理，南北通透宜于采光通风。 A户型建筑面积约为XXX平方米，经典三室二厅二卫，客厅朝阳，两卧室朝阳，南北通透，明厨明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套,共计X套。主要满足对居住面积要求较高的客户的需求。 B户型建筑面积约为X平方米，二室二厅一卫，经典两房，客厅主卧朝阳，南北通透，明厨设计，部分明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套，共计X套。主要满足购买力较低的客户的需求，如年轻人的婚房。其中部分中间户型的卫生间不属于明卫，略有不足。 C户型建筑面积约为104平方米，三室两厅一卫，经典百平住宅，性价比较高，客厅主卧朝阳，南北通透，独有书房，主要满足三口之家改善性需求。本户型所在楼宇临街，楼梯间设计朝南，一层可做商业。 四、市场情况分析 2013年潍坊房地产市场价格始终保持在平稳状态。据搜房网数据监控中心统计数据显示，2013年前11个月潍坊市住宅共成交33619套，成交面积约358.3万平方米，此数据表明，虽然政策调控一再从严，但潍坊楼市还是稳中有升，其中有9个月的月成交量都突破3000套，与2012年全年成交30855套相比，2013年前11个月份的成交量就已高出2764套，所以在中央楼市调控政策不放松的前提下，购房者和开放商之间的博弈依然是目前楼市的主旋律。 自2011年以来，潍坊的房价一直保持着比较平稳的态势，据搜房网数据中心监控显示，潍坊房地产市场2013年11月份住宅均价为4471元/㎡，同比2012年11月份4400元/㎡，涨了71元/㎡，相比2011年11月份4441元/㎡，也仅仅涨了30元/㎡。提供一份2013年上半年潍坊市六区房地产市场价格涨跌表，2013年潍坊房地产市场价格还是处于一种稳中有涨的态势。 （见下表） 2013年上半年潍坊六区市场价涨跌幅 区县 2013年1月 （元/㎡） 2013年6月 （元/㎡） 涨跌幅 奎文区 5313 5417 1.95% 潍城区 4436 4433 -0.07% 高新区 4832 5053 4.59% 经济开发区 4218 4285 1.59% 坊子区 4043 4084 1.02% 寒亭区 3891 3946 1.14% 总均价 4455 4536 1.81% 由上表数据可知，本楼盘所处的奎文区在市场价格上比其他几区高，上半年来涨幅也高于平均水平，2013年1月份均价为5313元/㎡，至6月份均价为5417元/㎡，涨了104元/㎡，涨幅为1.95%。这是由于奎文区地处潍坊市的市中心，综合各方面因素，其房地产价格领跑其他几区是毋庸置疑的。 在对购房者认为潍坊商品房住宅价格如何的调查中，有41%的购房者认为潍坊房价较高或非常高，但仍有59%（超过半数）的购房者认为潍坊房价还是可以接受的，这其中有3%认为潍坊房价非常低，有11%认为比较低，另有45%（占多数）认为可以接受。另外，据搜房网对潍坊网友采样调查显示，对于未来房价走势，有61.21%的网友认为潍坊房价会稳中有升。 从购房者需求方面来说，奎文区作为潍坊市的市中心区域，以其强大的生活、交通配套，赢得了多数购房者的追捧，而购房者有相当大的一部分为首次置业，主要以年轻人婚房需求为主，另外学区房也是购房者考虑的重要因素之一。从购房者注重因素来说，例如地段、周边配套、生活舒适度、物业服务等，相应占据了购房者考虑因素的很大比重，而不会仅考虑的价格因素，往往会注重性价比较高的楼盘。 综上所述，潍坊楼市的局面是稳中有升，在潍坊楼市刚需购房为主要支撑的情况下，高房价并不符合购房者的需求，而随着改善性住房需求的增加，又称为刚需之外楼市购买力的又一